Nhìn nhận xu hướng chính đang dẫn dắt ngành bất động sản Việt Nam qua báo cáo Triển vọng Thị trường Savills H1/2024. Trong nửa đầu năm 2024, mặc dù các chỉ số về bất động sản đang có dấu hiệu đi ngang, Savills vẫn nhận thấy một sự kỳ vọng rõ ràng được thúc đẩy bởi các dự án phát triển cơ sở hạ tầng và những chính sách mới. Những yếu tố này đang đặt ra thách thức nhưng cũng mang lại những cơ hội quan trọng.

CÁC CHỈ SỐ VĨ MÔ

Trong nửa đầu năm 2024, nền kinh tế Việt Nam đã thể hiện hiệu suất mạnh mẽ với tăng trưởng GDP đạt 6,4%, đánh dấu mức cao thứ hai kể từ năm 2020, chỉ thấp hơn đỉnh 6,6% ghi nhận trong nửa đầu năm 2022 một chút. Chỉ số Giá Tiêu dùng (CPI) tăng 4% theo năm, trong khi lạm phát cơ bản duy trì ổn định ở mức 2,8%.

Doanh số bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tiếp tục mở rộng, đạt doanh thu ước tính 124 tỷ USD với tăng trưởng thực tế 6% so với cùng kỳ năm trước. Tổng giá trị nhập khẩu và xuất khẩu tăng 16% theo năm lên 369 tỷ USD, do xuất khẩu tăng 15% và nhập khẩu tăng 17%, dẫn đến thặng dư thương mại 12 tỷ USD.

Đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tăng 13% theo năm lên 15 tỷ USD, với Việt Nam cấp giấy chứng nhận đầu tư cho 1.538 dự án mới tổng trị giá 9,5 tỷ USD—tăng 19% về số lượng dự án và 47% về giá trị so với cùng kỳ năm trước. Khách quốc tế đến Việt Nam vượt 8,8 triệu lượt, tăng 4,1% theo năm và vượt mức trước COVID-19 trong H1/2019 lên 3%.

Tải xuống Tóm lược Thị trường của Savills để biết thêm thông tin.

Tổng quan Thị trường Bất động sản Nhà ở

Căn Hộ

Trong Q2/2024, nguồn cung mới giảm mạnh khi các dự án đang tiến hành hoàn thành, ảnh hưởng đến kho hàng sơ cấp. Mặc dù doanh số bán hàng giảm, các tài sản hạng B vẫn chiếm ưu thế, với giá cả tiếp tục tăng. Thị trường thứ cấp phát triển dựa trên tính khả dụng và giá cả phải chăng. Các dự án hạ tầng của Hà Nội dự kiến sẽ thúc đẩy nhu cầu bất động sản, hứa hẹn tăng trưởng trong tương lai và các lựa chọn nhà ở giá rẻ tại các khu vực ngoại thành.

TP.HCM đã chứng kiến sự gia tăng đáng kể nguồn cung mới trong quý 2, đặc biệt là ở các tài sản hạng B, trong khi kho hàng sơ cấp cho thấy sự ổn định với sự tập trung vào Thủ Đức và các quận phía Tây. Doanh số bán hàng tăng mạnh, phản ánh sự tự tin của thị trường được tái thiết bởi các điều kiện vay thuận lợi và ưu đãi từ các nhà phát triển. Mặc dù giá sơ cấp tổng thể ổn định, các lựa chọn nhà ở giá rẻ dưới 3 tỷ VNĐ vẫn khan hiếm, khiến xu hướng chuyển dịch sang các tỉnh vệ tinh như Bình Dương và Đồng Nai cho nguồn cung tương lai.

Nguồn cung sơ cấp vẫn đang ở mức hạn chế, nhưng đang có những dấu hiệu tích cực. Việc triển khai các luật sửa đổi, quy hoạch đô thị và hoàn thành cơ sở hạ tầng trọng điểm là điều đáng khích lệ.

Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc, Savills Việt Nam

Biệt thự/Nhà phố

Trong Q2/2024, Hà Nội chứng kiến sự gia tăng của các căn nhà mới với 128 căn, tăng 38% theo quý nhưng giảm nhẹ 2% theo năm. Các đóng góp chính bao gồm An Quý Villa và Solasta Mansion tại Hà Đông, và An Lạc Green Symphony tại Hoài Đức, cùng với Him Lam Thường Tín tại Thường Tín. Kho hàng sơ cấp giảm 9% Theo quý và 24% Theo năm xuống còn 608 căn trên 16 dự án, chủ yếu là biệt thự chiếm 39% kho hàng. Doanh số bán hàng giảm 40% theo quý nhưng tăng 5% theo năm lên 111 căn, với tỷ lệ hấp thụ chậm và Hà Đông dẫn đầu các giao dịch sơ cấp với 61%. Giá biệt thự tăng 9% theo quý lên 178 triệu VNĐ/m² đất, trong khi giá nhà phố giảm 2% theo quý và giá nhà phố thương mại tăng 3% theo quý.

Hình: Tình hình Biệt thự/Nhà phố Hà Nội H1/2024

TP.HCM đối mặt với nguồn cung mới tối thiểu do sự khan hiếm đất và sự thận trọng của các nhà phát triển trong quý hai, với chỉ 10 căn nhà phố mới tại The Sholi Bình Tân, giảm đáng kể 75% theo quý và 97% theo năm. Kho hàng sơ cấp giảm 12% theo quý và 33% theo năm xuống còn 668 căn, chủ yếu là các sản phẩm có giá trên 30 tỷ VNĐ, tập trung tại Thủ Đức. Doanh số bán hàng chậm với 72 giao dịch, giảm 36% theo quý và theo năm, bị ảnh hưởng bởi giá cao, cạnh tranh từ thị trường thứ cấp và thách thức về khả năng chi trả. Các nhà phố thương mại đắt đỏ tại The Global City ghi nhận giá giảm 2% theo quý và 4% so với cùng kỳ năm trước, xuống còn 320 tỷ VNĐ/m² đất.

Giá cả tăng cao tại TP.HCM đã khiến người dùng cuối tìm kiếm các lựa chọn giá cả phải chăng hơn ở các tỉnh lân cận như Bình Dương và Đồng Nai, nơi dự kiến sẽ có mức giá cạnh tranh hơn trong những năm tới.

Hình: Tình hình Biệt thự/Nhà phố Hồ Chí Minh H1/2024

Tổng quan Bất động sản Thương mại

Văn phòng

Thị trường văn phòng tại Hà Nội duy trì ổn định trong Q2/2024 với 2.13 triệu m² NLA. Giá thuê hạng A tăng lên 876.000 VNĐ/m²/tháng, trong khi hạng B cho thấy sự biến động nhỏ.

Tỷ lệ lấp đầy cải thiện trên tất cả các hạng, đáng chú ý đạt 89% cho hạng A. Các phát triển tương lai tại Khu đô thị mới Tây Hồ Tây và tuyến Metro 3.1 sắp tới được dự kiến sẽ ảnh hưởng đáng kể đến động lực thị trường.

Bán lẻ

Hà Nội chứng kiến giá thuê tăng 5% theo quý và 15% theo năm, đạt 2.0 triệu VNĐ/m²/tháng cho các cửa hàng bách hóa và 1.3 triệu VNĐ/m²/tháng cho các trung tâm mua sắm, với giá thuê tại khu vực trung tâm đạt 3.4 triệu VNĐ/m²/tháng. Ngành F&B chứng kiến sự mở rộng như Pizza 4P's và các địa điểm sắp tới như Mak Mak Thai Kitchen và Manwah Taiwanese Hotpot. Các trung tâm lớn tăng không gian cho thuê, tạo cơ hội phát triển.

Tại TP.HCM, Vincom Mega Mall Grand Park mở rộng lên gần 1.5 triệu m², tăng 2% theo quý. Các dự án tương lai sẽ bổ sung 188.000 m² từ nay đến 2026, chủ yếu ngoài khu vực trung tâm. Doanh thu bán lẻ tăng 10% Theo năm lên 557 nghìn tỷ VNĐ trong H1/2024, được thúc đẩy bởi các thương hiệu như Muji và Uniqlo.

Triển vọng: Hà Nội dự định sẽ thêm vào 288,795 m² vào năm 2026 từ sáu trung tâm mua sắm và mười một khu thương mại. TP.HCM đặt mục tiêu chiếm 50% thị phần vào năm 2025, được hỗ trợ bởi sự tăng 8.4% trong chi tiêu tiêu dùng của người tiêu dùng.

Báo cáo Thị trường Bất động sản Khách sạn H1/2024

Ngành khách sạn duy trì đà tăng trưởng của mình. Các chỉ số du lịch đã cải thiện, hướng tới mục tiêu của năm.

Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành

Thị trường khách sạn Hà Nội duy trì sự ổn định trong Q2/2024 với 11,120 phòng từ 67 dự án. Đáng chú ý, phân khúc khách sạn năm sao tăng 3% so với H1, trong khi phân khúc khách sạn bốn sao giảm 7% do việc Movenpick Living West được nâng cấp từ bốn sao lên năm sao. Tỷ lệ lấp đầy đạt 67%, tăng 2 điểm percent so với quý trước và 3 điểm percent so với cùng kỳ năm trước, trong khi giá trung bình mỗi phòng giảm 7% so với quý trước nhưng tăng 11% so với cùng kỳ năm trước. Phân khúc năm sao và bốn sao đóng góp vào các xu hướng này với sự giảm 6% so với quý trước và tăng 9% so với cùng kỳ năm trước.

Hình: Tình hình khách sạn Hà Nội H1/2024

Mặc dù đối mặt với thách thức từ sự dư thừa cung và cạnh tranh, thị trường của TP.HCM đã cho thấy sự phục hồi dần sau đại dịch, được thúc đẩy bởi sự gia tăng của khách du lịch nội địa. Tuy nhiên, lượng khách quốc tế vẫn thấp hơn 36% so với trước đại dịch, dẫn đến sự giảm tỷ lệ lấp đầy xuống còn 63% trong nửa đầu năm 2024. Q2/2024 chứng kiến tỷ lệ lấp đầy tiếp tục giảm xuống 60%, với giá trung bình mỗi phòng giảm 5% so với quý trước xuống còn 1.9 triệu đồng/phòng/đêm. Nhu cầu hàng năm tăng cao, được thúc đẩy bởi sự gia tăng 38% so với cùng kỳ năm trước của khách du lịch quốc tế và sự tăng 4% của khách du lịch trong nước, dẫn đến sự tăng 4% trong số phòng được cho thuê. Mặc dù có các dự án mới giảm tỷ lệ lấp đầy xuống 1 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước, giá trung bình mỗi phòng tăng 2% so với cùng kỳ năm trước, được hỗ trợ bởi giá ARRs cao từ các dự án mới và đã được nâng cấp.

Hình: Tình hình khach sạn Hồ Chí Minh H1/2024

Triển vọng: Hà Nội dự kiến ​​sẽ tiếp tục tăng trưởng với dự án khách sạn năm sao mới thêm vào 207 phòng vào năm 2024, tiếp theo là 2,689 phòng từ 12 dự án đến năm 2026. Trong khi đó, TP.HCM dự kiến ​​sẽ phục hồi dần với sự phát triển hạn chế và tập trung vào du lịch nội địa giữa sự phục hồi chậm chạp của du lịch quốc tế.

Dòng vốn đầu tư nước ngoài bền vững và cải thiện hạ tầng tiếp tục thúc đẩy nhu cầu cho căn hộ dịch vụ, khi thời gian di chuyển đến các tỉnh lân cận được rút ngắn.

Matthew Powell, Giám đốc, Savills Hà Nội

Tại Hà Nội, các căn hộ hai phòng ngủ được ưa chuộng tại khu trung tâm và các khu vực khác, trong khi phía Tây thích hợp với các căn hộ nhỏ như studio và căn hộ một phòng ngủ. Các dự án phát triển trong tương lai bao gồm 5,909 căn hộ trải đều trên 17 dự án bắt đầu từ năm 2024. Những dự án đáng chú ý bao gồm Park Royal Serviced Suites Hà Nội và Epic Tower, với các nhà điều hành thương hiệu chiếm 55% lượng cung cấp sắp tới.

Mục tiêu khách thuê cho căn hộ dịch vụ tại TP.HCM bao gồm các chuyên gia nước ngoài từ các khu công nghiệp và doanh nghiệp nước ngoài tại Long An, Đồng Nai và Bình Dương. Hầu hết các dự án cung cấp cả cho thuê dài hạn và ngắn hạn để tối đa hóa tỷ lệ lấp đầy, với các căn hộ studio và một phòng ngủ là lựa chọn phổ biến, chiếm 85% lượng cung cấp mới. Mặc dù nhu cầu ổn định từ người sử dụng lưu trú dài hạn của các công ty, nhưng vẫn đối mặt với thách thức từ sự suy giảm dòng vốn đầu tư nước ngoài và sự cạnh tranh gia tăng từ các lựa chọn thuê khác.