Q&A với ông Neil MacGregor, Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam - Thách thức và cơ hội đầu tư 2024

Gần đây, chúng tôi đã có dịp trò chuyện với ông Neil MacGregor, Giám đốc Điều hành của Savills Việt Nam, để cùng thảo luận về thị trường bất động sản trong năm 2023, những cơ hội mà nhà đầu tư có thể tận dụng và cách vượt qua những thách thức tiềm ẩn.

Ông đánh giá như thế nào về thị trường bất động sản Việt Nam 2023?

Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều thách thức trong năm 2023 do diễn biến kinh tế toàn cầu suy yếu cũng như hàng loạt các thách thức riêng tại Việt Nam.

Lãi suất cao trên toàn cầu đã gây áp lực lớn lên nền kinh tế và tạo ra một thị trường khá mất ổn định cho nhà đầu tư. Lạm phát cao làm suy giảm chi tiêu hộ gia đình, kết hợp với tỷ lệ hàng tồn kho cao, đã dẫn đến tình trạng sụt giảm mạnh lượng đơn đặt hàng sản xuất , ảnh hưởng trực tiếp đến sự tăng trưởng ngành kinh tế mũi nhọn của Việt Nam.

Sự chậm trễ trong quá trình phê duyệt các dự án nhà ở làm trì hoãn kế hoạch triển khai đầu tư, ảnh hưởng đến tâm lý thị trường. Tuy nhiên, nhu cầu sở hữu nhà ở vẫn mạnh mẽ, đặc biệt là trong phân khúc mua để ở thực nhờ quá trình đô thị hóa trên cả nước, nguồn dân số đông và nhu cầu cấp thiết về nhà ở tại các thành phố lớn. Dự kiến đến năm 2023, tỷ lệ đô thị hóa tại Việt Nam sẽ đạt trên 50% và vào khoảng 70-75% vào năm 2050.

Báo cáo Chỉ số Giá Văn Phòng Cao Cấp Savills Q3/2023 (Savills Prime Office Costs Q3/2023) cho thấy bức tranh đầy thách thức với thị trường văn phòng trên toàn thế giới khi giá thuê ngày càng tăng và tỷ lệ trống cao. Tại Mỹ, tỷ lệ trống trung bình đã tăng 90 điểm cơ bản kể từ cuối năm 2022. Ở khu vực châu Âu, Trung Đông và châu Phi, chi phí hiệu quả ròng tăng trung bình 2,1% trong Q3/2023 do nhu cầu thuê văn phòng chất lượng cao gia tăng và người thuê ưa chuộng các không gian văn phòng đạt chứng nhận xanh.

Thị trường văn phòng của Việt Nam đã đi ngược lại xu thế này và duy trì tỷ lệ lấp đầy cao với mức tăng trưởng giá thuê ổn định. TP.HCM nổi bật là một trong những thị trường văn phòng tiềm năng ở châu Á - Thái Bình Dương với tỷ lệ lấp đầy hơn 90% theo Báo cáo Thị trường Bất động sản Việt Nam Q3/2023.

Chứng nhận xanh giúp các tòa nhà văn phòng đảm bảo tỷ lệ lấp đầy tốt và giá thuê cao. Tính đến năm 2026, văn phòng xanh dự kiến sẽ chiếm 80% nguồn cung văn phòng Hạng A và B tại TP.HCM, trong khi Hà Nội sẽ có thêm 68,400 m2 diện tích văn phòng xanh. Báo cáo Savills ESG Spotlight Q2/2023 cho thấy các tòa nhà sở hữu chứng nhận xanh ngày càng có ưu thế về giá so với các tòa nhà khác. Ngày càng có nhiều khách hàng tiềm năng ưa tiên văn phòng xanh dẫn đến tình trạng trống gia tăng ở các tòa nhà không có chứng nhận này.

Ngành khách sạn đang phục hồi chậm, đặc biệt là ở các khu vực ven biển. Tuy nhiên, hoạt động kinh doanh của các khách sạn tại Hà Nội và TP.HCM đã quay trở lại mức trước đại dịch. Tính đến Q3/2023, ngôồn cung khách sạn tại TP.HCM đạt 15,641 phòng và tại Hà Nội là 10,962 phòng.

Mặc dù gặp nhiều khó khăn, thị trường bất động sản Việt Nam đang trên đà phục hồi khả quann và có tiềm năng để tận dụng các chính sách và tin tức kinh tế tích cực.

Có những lợi thế hoặc cơ hội quan trọng nào các nhà đầu tư cần nắm bắt trong lĩnh vực bất động sản? Có lĩnh vực cụ thể nào có thể mang lại lợi nhuận tích cực cho các nhà đầu tư?

Việt Nam đang chứng kiến tình trạng mất cân bằng cung - cầu nhà ở tại các thành phố lớn. Tại TP.HCM, nguồn cung nhà liền thổ sơ cấp đã giảm xuống mức thấp nhất trong 10 năm qua với 766 căn, ở Hà Nội cũng chỉ có 754 căn. Nguồn cung chung cư duy trì ở mức thấp với 7,722 căn tại TP.HCM và 19,808 căn tại Hà Nội.

Bất kỳ nhà đầu tư nào thành công đưa dự án ra thị trường đều có khả năng khai thác nguồn cầu lớn tại khu vực thành thị, đặc biệt là từ tầng lớp trung lưu đang gia tăng mạnh mẽ. Theo báo cáo của McKinsey, một nửa dân số Việt Nam sẽ gia nhập tầng lớp trung lưu vào năm 2035.

Cơ hội vẫn còn cho các nhà đầu tư và nhà phát triển văn phòng. Các tòa văn phòng có chứng nhận xanh sẽ thu được giá thuê cao hơn. Đáng chú ý là, 90% nguồn cung mới ở TP.HCM trong Q3/2023 sẽ đến từ các dự án Hạng A tại Khu Đô thị mới Thủ Thiêm, Quận 2, bao gồm The METT và The Hallmark. Việc sở hữu chứng nhận xanh kết hợp với vị trí đắc địa, hai dự án cao cấp này thu hút khách thuê nước ngoài từ nhiều ngành công nghiệp khác nhau.

Những rào cản hoặc thách thức nào các nhà đầu tư phải đối mặt tại thị trường Việt Nam?

Các thách thức liên quan đến quy trình phê duyệt dự án, đặc biệt là việc giải quyết các khoản thuê phí sử dụng đất vẫn là vấn đề quan trọng nhất. Chúng tôi hy vọng rằng những đề xuất thay đổi trong Luật Đất đai khi được thông qua sẽ tạo điều kiện cho các quy trình này diễn ra nhanh chóng hơn. Những thay đổi này sẽ làm cho người dân tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn và đồng thời tạo ra nguồn thu cần thiết.

Việt Nam có thể thực hiện những biện pháp nào để thu hút đầu tư bất động sản?

Việc quan trọng là phải có một bản kế hoạch tổng dài hạn cho các tỉnh thành và được Chính phủ giám sát chặt chẽ. Khung pháp lý phải theo kịp tốc độ phát triển kinh tế và đô thị hoá đang diễn ra nhanh chóng. Chính quyền địa phương nên được trao quyền quản lý quy trình phê duyệt dự án. Hơn nữa, việc đẩy nhanh quá trình giải ngân cho các dự án công cộng và phát triển cơ sở hạ tầng là điều cần thiết để đảm bảo sự tăng trưởng bền vững của thành phố.

Để tìm hiểu thêm về cơ hội đầu tư bất động sản tại Việt Nam, liên hệ với Bộ phận Đầu tư của chúng tôi. Đội ngũ giàu kinh nghiệm của chúng tôi mang đến dịch vụ tư vấn đầu tư, môi giới và marketing tại mỗi giai đoạn trong quá trình phát triển bất động sản. Bộ phận Đầu tư của Savills cung cấp các giải pháp tốt nhất trên thị trường, được hỗ trợ nhờ nền tảng kiến thức thị trường vững chắc và phạm vi tiếp cận toàn cầu. Cùng với đó, Đội ngũ Đầu tư cũng đưa ra những phân tích đầu tư và tư vấn về cấu trúc giao dịch, bao gồm các thỏa thuận liên doanh và hợp tác đầu tư.