Đối với thị trường bất động sản của Anh Quốc, các tác động ngắn hạn của Khủng Hoảng Tài Chính Thế Giới rất nhanh và kịch liệt
ẢNH HƯỞNG ĐI KÈM: 4 PHƯƠNG DIỆN CUỘC KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH THẾ GIỚI TIẾP TỤC TÁC ĐỘNG LÊN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở
Đối với thị trường bất động sản của Anh Quốc, các tác động ngắn hạn của Khủng Hoảng Tài Chính Thế Giới rất nhanh và kịch liệt. Giá nhà trung bình tại đây giảm 20% trong vòng 16 tháng. Tần suất các giao dịch cũng giảm mạnh, từ 1.65 triệu giao dịch mỗi năm trong mười năm trước đó xuống 730,000 trong vòng 12 tháng cho tới tháng 06 năm 2009.
Cuộc khủng hoảng cũng như các hậu quả của nó đã thay đổi thị trường bất động sản một cách đáng kể. Ví dụ, chỉ cho tới tận tháng 05 năm 2014, giá nhà trung bình tại Anh Quốc mới phục hồi tới mức trước khủng hoảng. Trong khi đó, lượng giao dịch cũng mới chỉ vượt ngưỡng 1.3 triệu một lần. Theo báo cáo mới của Savills phân tích, 10 năm sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, những sự kiện này tiếp tục có 4 tác động to lớn lên thị trường cũng như sẽ tiếp tục định hình nó trong nhiều năm sắp tới.
Đã có sự sụt giảm nghiêm trọng về chi tiêu cũng như lượng giao dịch
Trong một năm trở lại tháng 03 năm 2017, tổng chi tiêu cho việc mua nhà ở là 312 tỉ pound. Với sự giảm sút dai dẳng về cả tần suất cũng như cấu phần các giao dịch, con số này ít hơn 30 tỉ pound so với 10 năm trước đó.
Lượng giao dịch dựa trên nguồn vốn vay giảm xuống thậm chí mạnh mẽ hơn với xấp xỉ 47 tỉ pound (xem số liệu minh họa). Hiện tại, nguồn vốn vay chỉ chiếm 43% trong tổng lượng vốn đầu tư nhà ở với tiền mặt và vốn chủ sở hữu là nguồn cung chính. Điều này phản ánh rõ rệt tác động của các biện pháp thắt chặt chính sách cho vay thế chấp sau khủng hoảng nhằm phòng ngừa một sự bùng nổ thị trường nhà nợ khác.
Ngân hàng “Cha và Mẹ” đã trở thành người chơi chính trong việc cho vay
Với giới hạn lượng tiền có thể vay vốn, lượng tiền đặt cọc lớn được yêu cầu đối với những người mua nhà lần đầu là rào cản đáng kể đối với những hộ gia đình trẻ muốn mua ngôi nhà đầu tiên.
Dù vậy, lượng tài sản được đặt cọc bởi nhóm người mua này đã vượt quá 10 tỉ pound vào năm tới tháng 03 năm 2017, tăng 85% so với 10 năm trước. Phần lớn lượng tăng trưởng này, ở riêng nước Anh rơi vào khoảng 4.2 tỉ pound, được cung câp bởi Ngân hàng “Cha và Mẹ” hay “Giúp đỡ để Mua”. Các thế hệ trẻ hiện nay đang ngày càng dựa vào nguồn cung tài chính từ cha mẹ hay sự giúp đỡ của chính phủ để có thể mua được nhà ở và điều này ít khả năng sẽ thay đổi.
Chúng ta thi thoảng sẽ đọc về sự quay trở lại của vay thế chấp 95% hay 100%. Tuy nhiên, tổng lượng cho vay thế chấp với giá trị trên 90% vẫn chỉ còn chưa bằng 1/5 với con số 52 tỉ pound của năm 2007. Hiện tại, nó chỉ chiếm chưa đến 5% tổng lượng cho vay thế chấp.
Một hậu quả sâu xa hơn nữa là sự phát triển liên tục của thị trường cho thuê tư nhân. Ngày càng nhiều người thuộc nhiều tầng lớp xã hôi đang thuê với khoảng thời gian dài hơn. Nhu cầu về lĩnh vực này sẽ tiếp tục phát triển.
Thị trường bất động sản nhà ở đã ít sôi động hơn
Khoản nợ của những người chuyển nhà, khi 10 năm trước vượt quá 112 tỉ pound, hiện đã giảm 37% xuống chỉ còn 70 tỉ pound. Điều này chỉ ra một thực trạng rằng mọi người đang ít mặn mà hơn với việc mua nhà ở.
So sánh với thập kỷ trước đó khi mà các hộ gia đình rất năng nổ với việc tham gia vào thị trường, trong 10 năm trở lại đây đã có sự sụt giảm 3.8 triệu sự dịch chuyển như vậy từ những người cần vay thế chấp. Bất cứ sự hồi phục nào của con số này cũng đã bị chặn lại, chứng tỏ rằng tình trạng này có thể sẽ trở thành một đặc điểm lâu dài của thị trường.
Đã rất lâu không còn những thời kỳ khi mà một khoản vay thế chấp chỉ tính lãi suất có thể giúp chuyển đổi sang một bất động sản lớn hơn và tốt hơn. Các khoản vay thế chấp chỉ tính lãi suất – chiếm tới 1/3 số lượng các khoản vay mới của năm 2007 – hiện chỉ còn tương ứng với 1.2% lượng cho vay tới những người sở hữu nhà.
Những người chuyển nhà không chỉ cần tính đến yếu tố hoàn trả vay vốn khi cân nhắc tới sự dịch chuyển tiếp theo, mà còn cần thanh toán một lượng lớn hơn các khoản nợ vay thế chấp hiện tại cũng như dành nhiều thời gian để tích lũy tài sản hơn với ngôi nhà đang có.
Những khoản vay thế chấp mua-để-cho-thuê đã bị bóp chẹt trở lại mức của năm 2007
Đội ngũ các nhà đầu tư mua-để-cho-thuê nhỏ hiện nay cũng đã nằm trong phạm vi của hệ thống luật vay thế chấp. Theo sau nhanh chóng sẽ là các chủ nhà có hồ sơ đầy đủ. Điều này đã đi kèm với việc tăng thuế trước bạ cùng các hạn chế miễn thuế của các khoản thanh toán lãi suất được thúc đẩy bởi lý do chính trị.
Có một số ý kiến cho rằng sự kết hợp của các biện pháp này sẽ tạo nên một làn sóng rời khỏi phân khúc này, với sự đầu tư kiếm lời của các chủ sở hữu đất. Thay vào đó, hành động này đã làm giảm bớt các hoạt động mua nhà của những người cần vay thế chấp để cung cấp vốn cho khoản đầu tư tiếp theo (hoặc đầu tiên) của họ.
Trong năm tới tháng 03 năm 2016, cho vay nhằm mua-để-cho-thuê đã trở lại mức của năm 2007. Tuy nhiên hiện nay mức này chỉ còn lại một nửa . Tác động này nhiều khả năng sẽ trở nên ngày càng sâu rộng hơn khi sự miễn thuế bị giảm thiểu kết hợp với lãi suất tăng lên nhằm tăng cường khả năng chi trả.
Như phần còn lại của thị trường, tiền mặt đã trở nên vượt trội. Với các hoạt động gần đây của Ngân hàng Anh nhằm đảm bảo sự nhất quán của các quy định cho vay thế chấp đối với tất cả các đơn vị cho vay và xuyên suốt tất cả các khía cạnh của thị trường, có vẻ như đây sẽ là di sản lâu dài của cuộc khủng hoảng tín dụng.
Tiếp cận với thận trọng
Những sự bất ổn gần đây về chính trị cũng như về kinh tế đã góp phần tạo nên một sự chậm lại rõ rệt của tỉ lệ tăng trưởng giá nhà ở tại thị trường nhà ở chủ đạo của UK.
Theo chỉ số Nationwide Index, tăng trưởng giá nhà ở hàng năm đã giảm xuống 3.1% vào năm 2017 từ mức 5.1% của năm trước đó. Tương tự, Halifax đặt con số này ở 2.6%, giảm xuống từ ngưỡng 8.4% của tháng 06 năm 2017.
Tăng trưởng giá nhà (năm tới tháng 06)
UK 2016: 5.1% 2017: 3.1% London 2016: 10.0% 2017: 1.3%
Nguồn Nationwide
RICS Housing Market Survey đã chỉ ra rằng số lượng câu hỏi đưa ra bởi người mua nhà cũng như số lượng các bất động sản được đưa ra thị trường đều giảm do cả người mua lẫn người bán trở nên cẩn trọng hơn. Điều này đã kết hợp với sự thắt chặt tài chính của các hộ gia đình khi mà tỉ lệ lạm phát vượt qua tỉ lên tăng trưởng thu nhập, cùng với gánh nặng về thuế ngày càng tăng của các nhà đầu tư mua-để-cho-thuê.
Kết quả bất ngờ của cuộc bầu cử thủ tướng, với kết quả là một nghị viện treo khi mà Brexit sắp diễn ra, đồng nghĩa với việc tình hình này sẽ khó có khả năng chuyển biến trong tương lai gần.
Các dấu hiệu về việc tăng lãi suất trong 6 tới 12 tháng tiếp theo sẽ chỉ làm tăng thêm sự thận trọng. Tuy nhiên, khả năng chi trả ngầm của các khoản nợ vay thế chấp sẽ ít khả năng trở thành một vấn nạn. Vì vậy, chúng ta dự đoán sự gia tăng giá cả sẽ tiếp tục chậm lại thay vì đi theo chiều hướng ngược lại.
Tất cả những điều này chỉ ra rằng chúng ta sẽ quay trở lại với một thị trường dựa trên nhu cầu trong 2 năm sắp tới.