Lợi suất văn phòng toàn cầu tiếp tục bị thắt chặt khi các nhà đầu tư tìm kiếm môi trường đầu tư an toàn trong bối cảnh kinh tế và chính trị bất ổn. Và theo Savills, đơn vị tư vấn đầu tư toàn cầu, với các yếu tố dự kiến sẽ gây ảnh hưởng đến thị trường trong ngắn và trung hạn, thị trường đầu tư mặt bằng văn phòng, đặc biệt là ở các thành phố cửa ngõ, rất có khả năng sẽ tiếp tục phát triển thịnh vượng.
LỢI SUẤT VĂN PHÒNG TOÀN CẦU TIẾP TỤC BỊ THẮT CHẶT
Các bất ổn kinh tế và chính trị thúc đẩy đầu tư vào thị trường văn phòng hơn nữa
Lợi suất văn phòng toàn cầu tiếp tục bị thắt chặt khi các nhà đầu tư tìm kiếm môi trường đầu tư an toàn trong bối cảnh kinh tế và chính trị bất ổn. Và theo Savills, đơn vị tư vấn đầu tư toàn cầu, với các yếu tố dự kiến sẽ gây ảnh hưởng đến thị trường trong ngắn và trung hạn, thị trường đầu tư mặt bằng văn phòng, đặc biệt là ở các thành phố cửa ngõ, rất có khả năng sẽ tiếp tục phát triển thịnh vượng.
Theo báo cáo Phân bổ lợi suất văn phòng thế giới (World Office Yield Spectrum) mới nhất của Savills và Đại học Deakin của Úc, mức giảm trung bình của lợi suất trên 11 thành phố cửa ngõ kể từ tháng 12 năm 2014 là 95 điểm cơ bản. San Francisco chứng kiến mức giảm đáng kể (32%) từ gần 7% xuống 4,64%. Trong khi đó tại Thượng Hải và phía Tây LA mức giảm không đáng kể, chỉ ở mức tương ứng là 0,29% và 0,31%.
Trong số các thành phố lớn này, Sydney dẫn đầu với mức lợi suất hấp dẫn nhất, 5,37%. Theo sau là thị trường phía Tây LA và San Francisco, là những thành phố duy nhất có mức lợi suất trên 4,50%.
Dữ liệu từ tất cả 54 thành phố trên khắp châu Á, châu Âu, Mỹ và Úc, cho thấy Hà Nội đang dẫn đầu mới mức lợi suất là 8,75%, theo sau là thành phố Hồ Chí Minh với 8,5% lợi suất. Đài Bắc xếp cuối bảng với mức lợi suất văn phòng thấp nhất, gần 2%, ngay phía trên là Hồng Kông với 2,5%.
Ông Tony Crabb, Trưởng bộ phận Nghiên cứu của Savills tại Úc, nhận định: Thị trường văn phòng nhìn chung được kỳ vọng sẽ tiếp tục đón nhận nguồn vốn đầu tư mạnh mẽ. Đây vốn là thị trường được các nhà đầu tư ưu ái, nay do ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế và chính trị, đã trở thành một lựa chọn đầu tư an toàn và càng thu hút các nhà đầu tư hơn nữa.
“Đây là một thời điểm thú vị trong chu kỳ đầu tư, khi thị trường đã phản ứng với hình thức đầu tư lạm phát/tăng trưởng (inflation/growth trade) bằng cách thúc đẩy lợi suất trái phiếu và cổ phiếu tăng trưởng (growth stocks), đồng thời ghi nhận rắng thị trường văn phòng sẽ có kết quả hoạt động tốt khi nguồn cầu tăng” ông Crabb nói.
Ông chia sẻ rằng với thực trạng hầu hết các thị trường vẫn còn tồn tại tình hình bất ổn về kinh tế và chính trị, có thể nói thị trường đầu tư văn phòng sẽ tiếp tục đem đến giá trj đầu tư tốt, vì vậy thu hút nguồn cầu lớn hơn, và trong một số trường hợp sẽ làm giảm lợi suất.
“Phần lớn những gì sẽ xảy ra trong năm 2017 và các năm sau sẽ phụ thuộc vào các quyết định của Cục dự trữ Liên bang Mỹ đối với mức lãi suất và những chính sách mà Tổng thống mới sẽ thiết lập.”
“Những yếu tố này, cùng với đàm phán Brexit và hoạt động bầu cử ở các nước lớn khác ở Châu Âu, sẽ là yếu tố chính để quyết định dao động của tiền tệ, dòng chảy thương mại và luồng dịch chuyển của vốn trên thế giới” ông Crabb nói.
Ông nói thêm, nếu có bất kỳ trở ngại nào cho hoạt động đầu tư vào thị trường văn phòng thì sẽ là thực trạng thiếu nguồn cung tại hầu hết các thành phố cửa ngõ, nơi đã nhận được lượng vốn đầu tư rất lớn, ở một số nơi ở mức kỷ lục, trong những năm gần đây.
“Tình trạng thiếu nguồn cung đang trở nên trầm trọng hơn bởi sức mạnh của thị trường cho thuê, đặc biệt là ở các thành phố cửa ngõ, làm giảm diện tích trống và giảm mức tăng của giá thuê, và chủ đầu tư vẫn đang vui vẻ chấp nhận thực tế này.” ông Crabb nói.
Các thị trường
Châu Á
Giám đốc cấp cao bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn tại Savills Hồng Kông Simon Smith cho rằng lợi suất văn phòng tại các thị trường đầu tư Châu Á đã bị thắt chặt nhưng việc tiếp tục giảm sâu hơn sẽ có một số hạn chế.
“Môi trường lãi suất thấp, việc nhà đầu tư không ngừng tìm kiếm lợi suất và phân bổ nhiều nguồn vốn hơn vào thị trường bất động sản đều là các yếu tố tích cực.”
“Một trong những thách thức lớn nhất đối với các nhà đầu tư là thiếu nguồn cung văn phòng cao cấp và diện tích trống đã liên tục giảm từ năm 2015. Thực trạng này khó có thể đảo ngược trong thời gian tới.” Ông Smith nói.
Ông cho biết việc hầu hết các loại tài sản thiếu tính thanh khoản nói một cách nào đó là đã bị che đậy bởi số lượng giao dịch danh mục đầu tư trên mức trung bình được ghi nhận trong nửa cuối năm 2016.
“Sự khan hiếm tài sản đã dẫn đến việc tích lũy tiền bên cạnh khiến cho việc huy động vốn giảm so với năm trước” ông Smith nói.
Ông cho biết mặc dù các chủ đầu tư chú trọng hơn đến các thị trường trong khu vực, dòng vốn của thị trường bất động sản châu Á vẫn đang tiếp tục khám phá các thị trường ngoài khu vực, trong đó Mỹ là một trong những quốc gia thu hút nhiều giao dịch đầu tư nhất.
Trung Quốc, Hàn Quốc, Singapore và Hồng Kông, theo ông Smith, là những quốc gia dẫn đầu về hoạt động đầu tư xuyên biên giới, trong đó Hàn Quốc ghi nhận mức tăng trưởng cao nhất.
Úc/New Zealand
Ông Crabb cho biết lần thứ 4 liên tiếp tổng giá trị giao dịch BĐS thương mại vượt mức trung bình của 5 năm gần nhất với con số 27 tỷ đô la Mỹ trong năm 2016. Mặc dù điều này được dự kiến sẽ tiếp diễn trong năm tới, việc thiếu số lượng danh mục và nguồn cung văn phòng cao cấp đang giảm sẽ hạn chế khối lượng đầu tư.
Các nhà đầu tư nước ngoài hoạt động tích cực hơn cả trong năm 2016, mua 40% nguồn cung - xấp xỉ 10,7 tỷ đô la Mỹ - trong khi các nhà đầu tư chuyên nghiệp, đại diện là các quỹ tín thác, các quỹ và nhóm đầu tư, đã chi 8,75 tỉ đô la Mỹ.
Ông Crabb nhận định rằng trong khi cả hai nhóm nhà đầu tư vẫn rất quan tâm đến việc tiếp tục đầu tư vào thị trường, lợi suất sẽ tiếp tục bị thắt chặt.
“Tại một số thị trường, đặc biệt là Sydney và Melbourne, các yếu tố nền tảng của thị trường đang được cải thiện nhanh chóng. Chúng tôi tin rằng những cải thiện này sẽ làm lợi suất giảm sâu hơn bởi kỳ vọng về mức tăng trưởng thu nhập hoạt động ròng (NOI) trong tương lai sẽ dần được phản ánh trong chi phí vốn đầu tư. Phần này của chu kỳ lợi suất mới chỉ bắt đầu.” ông nói.
Anh/Châu Âu
Giám đốc nghiên cứu của Savills Châu Âu, Lydia Brissy, cho rằng Brexit đã làm giảm hoạt động đầu tư của các doanh nghiệp và thể chế nhưng lại làm gia tăng mạnh nhu cầu đầu tư ra nước ngoài của các nhà đầu tư cá nhân. Theo bà nguồn cầu này xuất phát từ việc nhiều nhà đầu tư cho rằng sự suy yếu của đồng bảng là đủ để bù đắp cho việc rủi ro nghề nghiệp được cho rằng đã tăng lên sau Brexit.
“Nhìn chung, chúng tôi dự đoán rằng trong năm 2017 và các năm sau khối lượng đầu tư sẽ có giảm xuống mức 50 tỷ bảng mỗi năm, với xu hướng dịch chuyển từ các giao dịch đầu tư cơ hội sang các giao dịch đảm bảo thu nhập.
“Lợi suất được kỳ vọng sẽ tăng trong hầu hết tất cả các phân khúc. Mặc dù vậy, việc thị trường cho vay đang ổn định, tỷ lệ diện tích trống thấp, và nguồn cầu của các nhà đầu tư toàn cầu dự kiến sẽ hạ trần lợi suất cho thị trường văn phòng cao cấp xuống thấp hơn mức đã đạt được trong thời kỳ khủng hoảng tài chính toàn cầu.
“Brexit chắc chắn mang đến rủi ro tạo ra những bất ổn về mặt khách thuê văn phòng trong một khoảng thời gian kéo dài, nhưng ở mức độ nào đó, điều này sẽ được cân bằng bằng việc các nhà phát triển BĐS sẽ giảm hoạt động phát triển mặt bằng văn phòng. Tuy nhiên, tác động thực sự của Brexit vào thị trường Anh sẽ khó có thể định lượng cho đến khi chúng ta có thêm thông tin về cách mà Anh sẽ tách ra khỏi EU” bà Brissy nói.
Bà cũng kỳ vọng khối lượng đầu tư vào ở Châu Âu trong năm 2017 sẽ giống như năm 2016.
“Mặc dù tỉ lệ lãi suất được dự đoán sẽ tăng lên mức 1,16% trong Eurozone, thị trường bất động sản sẽ vẫn hấp dẫn các nhà đầu tư. Tại Pháp, Đức và Hà Lan, những nơi sẽ diễn ra bầu cử, chúng tôi dự đoán các nhà đầu tư sẽ có tâm lý chờ đợi và xem xét, tuy nhiên hiện đã có thể nhìn thấy thực trạng thiếu các sản phẩm cao cấp tại những thị trường cốt lõi.”
Bà cũng cho rằng lợi suất văn phòng cao cấp của các nước không cốt lõi sẽ duy trì cao hơn mức trung bình của Châu Âu, đem đến lợi nhuận hấp dẫn hơn và nhiều khoảng rộng hơn để thắt chặt lợi suất: “Điều này có thể nhìn thấy đặc biệt rõ ở các nước như Tây Ban Nha và Ý, nơi các nhà đầu tư nước ngoài đang bị hấp dẫn bởi các yếu tố nền tảng của thị trường bất động sản mạnh mẽ kết hợp với sự sẵn có của các cơ hội danh mục đầu tư.”
Mỹ
Tại New York, Giám độc Phân tích thị trường của Savills-Studley tại Mỹ, Keith DeCoster, cho rằng so với các biến động trong các thị trường chứng khoán, bất động sản tại Mỹ đã giữ vững kết quả hoạt động khả quan trong năm 2016 với tổng doanh thu bất động sản văn phòng cho đến tháng 11 lên tới 124 tỷ đô la Mỹ, thấp hơn khoảng 4% so với con số 129.6 tỷ đô la Mỹ trong 11 tháng đầu năm của 2015.
“Một số thành phố cửa ngõ đang dần không còn được coi là thị trường được ưu ái nhất. Khách mua không còn hào hứng với các thị trường như Manhattan và Washington DC, nguồn cầu đang giảm trong khi nguồn cung đang tăng. Mặt khác, khách mua vẫn giữ vững hoạt động tại Boston và Los Angeles, nơi các phân khúc khoa học đời sống và giải trí/ truyền thông xã hội đang tiếp tục phát triển.” ông Decoster nói.
Ông cho rằng thị trường Boston là một trong những thị trường có các yếu tố nền tảng mạnh mẽ nhất và dường như có tiềm năng hơn cả San Francisco, nơi gần đây nguồn cung văn phòng cho thuê lại đã tăng đáng kể và hoạt động cho thuê đã giảm. Trong khi đó, khối lượng cho thuê văn phòng tại Los Angeles đạt mức cao kỷ lục trong suốt một thập kỷ qua.