Tổng quan thị trường bất động sản Yangon H2/2016

SAVILLS VIỆT NAM
TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN YANGON H2/2016

TỔNG QUAN KINH TẾ

Myanmar có dân số là 54,55 triệu người, trong đó gần 70% đang trong độ tuổi lao động. Trong giai đoạn 2010 - 2015, dân số Myanmar có mức tăng trường bình quân 0,81% mỗi năm, tăng trưởng dự đoán sẽ giảm tốc độ và dân sô ước tính đạt 56,24 triệu người vào năm 2020. Yangon là thành phố đông dân nhất Myanmar với 5,5 triệu người.

Myanmar là nền kinh tế mới nổi với tổng sản phẩm quốc nội đạt 64,87 tỷ USD vào năm 2015, tăng 0,84% theo năm. Lũ lụt nghiêm trọng vào tháng Bảy năm 2015 gây thiệt hại đáng kể về kinh tế đối với quốc gia này.

Myanmar đã và đang thu hút lượng lớn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Từ năm 1988 đến 2015, quốc gia này thu hút tổng cộng 58,2 tỷ USD, một phần ba trong số này là nguồn vốn từ ngành dầu khí. Từ khi nền kinh tế Myanmar mở cửa vào năm 2012, nguồn vốn FDI đăng ký đạt đỉnh 8 tỷ USD vào năm 2014. Năm 2015, FDI đăng ký giảm đáng kể, chỉ còn 4,1 tỷ USD.

Trong giai đoạn 2011 – 2015, lượng khách quốc tế đến Myanmar tăng mạnh với mức tăng trưởng bình quân 42% mỗi năm. Theo Bộ Khách sạn và Du lịch Myanmar, trong năm 2015, lượng khách du lịch tới Myanmar đạt xấp xỉ 4,68 lượt, tăng đáng kể 53% so với năm trước.

THỊ TRƯỜNG YANGON, NỬA CUỐI 2016

VĂN PHÒNG

Tổng nguồn cung thị trường văn phòng Yangon đạt 315.000 m2, tăng 11% so với 2015. Nguồn cung văn phòng hạng A dẫn đầu thị trường với 187.000 m2, theo sau lần lượt là hạng C và B. Cuối năm 2016, hai dự án hạng A được tung ra thị trường là Sule Square với 28.800 m2 và Crystal Tower với 13.500 m2.

Mặc dù một lượng cung lớn đổ vào Yangon trong những năm gần đây nhưng tổng lượng cung thị trường này vẫn thấp hơn một số thành phố ở Châu Á và chỉ tương đương 4% lương cung thị trường Bangkok, 6% của Jakarta, 19% của Hà Nội và 20% của Thành phố Hồ Chí Minh.

Giá thuê trung bình giảm -10% theo năm. Giá chào thuê văn phòng hạng A dao động trong khoảng 45 đến 76 USD/m2/tháng, hạng B khoảng 30 – 50 USD/m2/tháng. Lượng cung lớn hấp dẫn người thuê nhưng buộc các chủ đầu tư phải giảm giá thuê để cạnh tranh. Tỷ lệ lấp đầy thị trường Yangon xấp xỉ đạt 65,2%, giảm nhẹ -0,2% so với 2015.
Luật Đầu tư mới của chính phủ Myanmar đã góp phần thúc đẩy nguồn cầu cho thị trường Yangon vì vậy diện tích cho thuê thêm đạt khoảng 27.000 m2, tăng khoảng 10% theo năm. Hạng A dẫn đầu thị trường với xấp xỉ 19.000 m2, theo sau là hạng B và hạng C.

Dự báo đến năm 2017, khoảng 50.000 m2 văn phòng cho thuê sẽ được tung ra thị trường và chủ yếu đến từ hai dự án hạng A là Junction City được phát triển bởi Shwe Taung Development liên doanh với Keppel Land và Times City của Crown Advanced Construction.

Dự báo trong dài hạn tỷ lệ lấp đầy sẽ có những dấu hiệu tích cực bởi việc Mỹ gỡ bỏ những cấm vận thương mại đối với Myanmar sẽ thúc đẩy các hoạt động đầu tư nước ngoài.

KHÁCH SẠN

Tổng nguồn cung khách sạn 3 đến 5 sao tại Yangon đạt khoảng 7.000 phòng, tăng 26% theo năm. Nguồn cung mới đến từ các dự án mới gia nhập thị trường và các dự án hiện tại mở rộng quy mô.

Trong 8 tháng đầu năm 2016, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực du lịch khách sạn của Myanmar đạt khoảng 3 tỷ USD.

Trong 6 tháng cuối năm 2016, giá phòng khách sạn 3 đến 5 sao trung bình tại Yangon đạt khoảng 168 USD/phòng/đêm, giảm -6% theo năm. Công suất trung bình đạt 70%, tăng 2 điểm % theo năm. Doanh thu phòng trung bình giảm -2% theo năm.

Các khách sạn 4 và 5 sao có giá phòng trung bình giảm -3% theo năm trong khi công suất trung bình tăng 1 điểm % theo năm, dẫn đến doanh thu phòng trung bình giảm -2% theo năm.

Trong 6 tháng cuối năm 2016, số phòng cho thuê của khách sạn tất cả các hạng đều tăng. Số phòng cho thuê của toàn thị trường đạt 4.900 phòng, tăng 31% theo năm.

Công suất phục vụ của sân bay quốc tế Yangon tăng từ 2,7 lên 6 triệu lượt khách mỗi năm với việc nhà ga hành khách mới đi vào hoạt động từ tháng 3/2016.

Trong năm 2017, một số thương hiệu khách sạn quốc tế sẽ gia nhập thị trường Yangon bao gồm Lotte, Pan Pacific and Starwood.

CĂN HỘ DỊCH VỤ

Trong nửa cuối năm 2016, do 40 căn mới từ một dự án hiện tại, tổng nguồn cung tăng 4% theo năm, đạt 1.520 căn. Nguồn cung hiện tại tại Yangon tương đương 8% so với nguồn cung tại Bangkok và 34% nguồn cung tại Hồ Chí Minh.

Khu vực xung quanh hồ Inya cung cấp 830 căn từ 9 dự án, chiếm hơn nửa nguồn cung.

Giá thuê căn trung bình giảm -3% theo năm, xuống 5.389 USD/căn/tháng hay 47 USD/m2/tháng- mức cao nhất trong các nước ASEAN.

Thị trường cũng ghi nhận mức công suất cao nhất trong các thành phố nghiên cứu, đạt 89%, tăng 8 điểm % theo năm. Mức doanh thu theo phòng tăng 6% theo năm, tới 4.772 USD/căn/tháng. Nửa cuối năm 2016 ghi nhận mức tăng dương của số căn cho thuê, cao hơn so với cùng kỳ năm ngoái.

Nhiều dự án tương lai ghi danh các chủ đầu tư và nhà điều hành uy tín, như: Daewoo International, POSCO E&C, Lotte Hotels & Resorts, Shwe Taung Development, Keppel Land, Mitsubishi Estate Co., Ltd, Yoma Strategic Holdings Ltd, CapitaLand, Somerset và InterContinental Hotels Group.

BÁN LẺ

Nửa cuối năm 2016, nguồn cung bán lẻ của Yangon tăng 1,4% theo năm do có sự gia nhập thị trường của ba dự án mới với quy mô chỉ dưới 5.000 m² mỗi dự án.

Giá thuê bình quân giảm -7,2% theo năm. Trong khi giá thuê trung tâm bách hóa tăng nhẹ 2% theo năm, giá thuê trung tâm mua sắm giảm đáng kể -6,9% theo năm do sự điều chỉnh giá tại nhiều dự án, đáng chú ý là Myanmar Cultural Valley và chuỗi trung tâm mua sắm Junction của Tập đoàn Shwe Taung. Bên cạnh đó, công suất thuê bình quân cũng giảm -1 điểm % theo năm xuống còn khoảng 98 phần tram. Công suất tại trung tâm mua sắm giảm -0,6 điểm % theo năm trong khi công suất tại trung tâm bách hóa giảm mạnh -9,2 điểm %.

Trong nửa cuối 2016, diện tích cho thuê thêm đạt gần 1,000 m², giảm theo năm do diện tích cho thuê giảm tại cả trung tâm mua sắm cũng như trung tâm bách hóa.

Trong năm 2017, thị trường dự kiến đón nhận khoảng 232.000 m² diện tích bán lẻ từ 10 dự án, phần lớn trong số này hiện đang xây dựng. Các dự án được đón chờ nhất là Junction City và G.E.M.S.

CĂN HỘ

Thị trường căn hộ sơ cấp ở Yangon bao gồm khoảng 19.300 căn từ 213 dự án. Trong đó, khoảng 6.500 căn hộ từ 149 dự án đang bán.
Tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt 12%, tăng 5 điểm % theo năm do các dự án mới mở bán cung cấp sản phẩm đa dạng hơn cùng với giá cả và chất lượng tốt hơn.

Giá bán trung bình đạt 2.670 USD/m2, tăng 10% theo năm. Giá nhà ở Yangon tương đối cao hơn so với các thành phố khác trong khu vực do hạn chế về nguồn cung và chi phí xây dựng cao.

Luật chung cư lần đầu tiên được công bố vào tháng 01 năm 2016 cho phép người nước ngoài mua nhà chung cư tại Myanmar, chỉ được phép mua tối đa 40% tổng số căn của một tòa nhà từ tầng 6 trở lên.
Sự xuất hiện ngày càng nhiều nhà đầu tư nước ngoài và luật mới hỗ trợ người nước ngoài mua nhà đã thúc đẩy tốc độ bán hàng và cải thiện chất lượng sản phẩm. Hơn nữa, với tốc độ tăng trưởng dân số khoảng 2%, Yangon cho thấy nhu cầu về nhà ở sẽ tăng lên.

Hơn 3.200 căn hộ sẽ gia nhập thị trường từ các dự án tương lai được ghi nhận và các dự án có tình trạng không rõ ràng trong vài năm tới.

Tài liệu này được Công ty Savills thực hiện chỉ để cung cấp thông tin. Chúng tôi đã cẩn thận và cân nhắc khi thực hiện tài liệu này. Nội dung có thể sẽ thay đổi và những điều này không là hoặc là một phần của thư chào hoặc hợp đồng. Các bên quan tâm sử dụng tài liệu này không nên tin cậy hòan tòan những nhận định cũng như các trình bày trong bản tài liệu này mà phải tự mình kiểm chứng tính chính xác. Không một nhân viên nào của Savills có quyền trình bày hay đảm bảo bất kỳ điều gì có liên quan đến những điều này và Savills không chịu trách nhiệm pháp lý về bất kỳ việc gì hay bất kỳ tổn thất nào phát sinh từ nội dung của tài liệu này. Bản báo cáo này không được quyền sao chép lại toàn bộ hay một phần dưới mọi hình thức nếu không được sự đồng ý bằng văn bản của Savills.© Công ty TNHH Savills Vietnam.2009.