Dòng vốn toàn cầu quay lại phân khúc văn phòng, hướng đến tài sản chất lượng cao

Sau một thời gian dài điều chỉnh kể từ đại dịch, thị trường đầu tư văn phòng toàn cầu đang ghi nhận những tín hiệu phục hồi rõ nét. Theo Savills World Research, tổng vốn đầu tư vào phân khúc văn phòng trên toàn cầu đạt 208 tỷ USD trong năm 2025, tăng 18% so với năm trước. Tỷ trọng đầu tư vào văn phòng trong tổng vốn đầu tư bất động sản toàn cầu cũng tăng từ 21% lên 23%, phản ánh niềm tin của nhà đầu tư đối với phân khúc này đang dần được củng cố.

Tuy nhiên, đà phục hồi không diễn ra đồng đều trên toàn thị trường. Thay vì đầu tư dàn trải, nhà đầu tư ngày càng thận trọng và có chọn lọc hơn, tập trung vào các tài sản có vị trí thuận lợi, chất lượng cao, đáp ứng tiêu chuẩn ESG và có khả năng duy trì tăng trưởng giá thuê trong dài hạn. Trong khi đó, các tòa nhà cũ hoặc có chất lượng thấp hơn tiếp tục chịu áp lực về công suất thuê và giá trị tài sản.

Xu hướng này cho thấy văn phòng đã quay trở lại danh mục đầu tư ưu tiên của nhiều tổ chức. Tuy nhiên, yếu tố quyết định hiện nay không còn là quy mô thị trường đơn thuần mà là chất lượng và khả năng duy trì giá trị dài hạn của từng tài sản.

Châu Á - Thái Bình Dương Dẫn Dắt Đà Phục Hồi Nhờ Dòng Vốn Xuyên Biên Giới 

Xu hướng phục hồi thể hiện rõ nét tại khu vực Châu Á - Thái Bình Dương (APAC). Theo ông Nicholas Wilson, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu Chiến lược và Tư vấn, Thị trường Vốn Savills APAC, tâm lý thị trường đối với phân khúc văn phòng đã cải thiện nhanh hơn kỳ vọng trong những quý gần đây. Mức độ quan tâm của nhà đầu tư và hoạt động giao dịch gia tăng tại phần lớn các thị trường trọng điểm trong khu vực.

Trong quý I/2026, vốn đầu tư vào văn phòng tại khu vực tăng 26% so với cùng kỳ năm trước, trong khi tổng giá trị giao dịch văn phòng trong 12 tháng tính đến cuối quý I tăng 21%. Đồng thời, số lượng giao dịch có giá trị trên 200 triệu USD tăng 58%, cho thấy dòng vốn quy mô lớn đang quay trở lại thị trường.

Một động lực quan trọng thúc đẩy đà phục hồi là sự gia tăng của dòng vốn xuyên biên giới. Nhà đầu tư quốc tế hiện chiếm khoảng 40% tổng giá trị giao dịch bất động sản tại APAC, cao hơn đáng kể so với mức trung bình dài hạn 30%.

Nhiều thương vụ văn phòng quy mô lớn đã góp phần thúc đẩy hoạt động đầu tư trong khu vực. Đáng chú ý, Brookfield Asset Management mua lại trụ sở của Dentsu tại Tokyo với giá khoảng 300 tỷ yên, tương đương 1,9 tỷ USD, trong khi Hongkong Land mua lại tòa nhà Asia Square Tower 1 tại Singapore. Những thương vụ này góp phần giúp Singapore ghi nhận quý I sôi động nhất trong gần hai thập kỷ, đồng thời hỗ trợ hoạt động đầu tư tại Hong Kong, Hàn Quốc và Đài Loan.

Nhà đầu tư hiện đặc biệt quan tâm đến các thị trường có nền tảng cho thuê vững chắc, nguồn cung tương lai được kiểm soát và triển vọng tăng trưởng giá thuê tích cực. Đây cũng là những yếu tố giúp Tokyo, Seoul và Singapore tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư trong khu vực.

Xu Hướng Dịch Chuyển Sang Tài Sản Chất Lượng Cao Ngày Càng Rõ Nét Tại Việt Nam 

Tại Hà Nội, nguồn cung văn phòng mới chủ yếu đến từ các dự án hạng A tại khu vực phía Tây và các quận nội thành. Thị trường duy trì ổn định với công suất thuê đạt 86%, trong khi giá thuê tiếp tục tăng. Trước triển vọng nguồn cung chất lượng cao gia tăng trong những năm tới, các chủ tòa nhà đang đẩy mạnh cạnh tranh thông qua chất lượng công trình, tiêu chuẩn ESG và trải nghiệm khách thuê. 

Tại TP.HCM, nguồn cung văn phòng duy trì ổn định trong nửa đầu năm 2026, với công suất thuê đạt 88%. Nhu cầu thuê tập trung vào các tòa nhà mới, chất lượng cao và có chứng nhận xanh. Phần lớn giao dịch mới diễn ra tại các dự án văn phòng cao cấp, phản ánh sự thay đổi trong tiêu chí lựa chọn của khách thuê và xu hướng ưu tiên chất lượng ngày càng rõ rệt.

Diễn biến tại hai thị trường văn phòng lớn nhất Việt Nam cho thấy xu hướng dịch chuyển sang bất động sản chất lượng cao đang ngày càng rõ nét. Tương tự các thị trường văn phòng hàng đầu trong khu vực, cả khách thuê và nhà đầu tư đều ưu tiên những tài sản có không gian làm việc chất lượng, hoạt động vận hành bền vững và khả năng duy trì giá trị trong dài hạn.

Trong bối cảnh dòng vốn toàn cầu quay trở lại phân khúc văn phòng với tiêu chí đầu tư ngày càng chọn lọc, các tòa nhà hạng A sở hữu vị trí thuận lợi, đáp ứng các tiêu chuẩn ESG và có triển vọng tăng trưởng giá thuê ổn định được kỳ vọng sẽ tiếp tục là nhóm tài sản hưởng lợi tại Việt Nam.

Ông William Gramond, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội, nhận định:

Trong bối cảnh này, các chủ tòa nhà cần linh hoạt và chủ động hơn trong việc đưa ra các điều khoản thương mại nhằm duy trì công suất thuê. Đặc biệt, chất lượng không gian làm việc hiện không chỉ được đánh giá qua các thông số kỹ thuật mà còn gắn liền với hệ thống tiện ích và tính bền vững. Đây là những yếu tố quan trọng giúp doanh nghiệp thu hút và giữ chân nhân tài.

Ông William cho biết thêm:
“Các chứng chỉ xanh như LEED và WELL ngày càng trở thành yêu cầu quan trọng đối với các tập đoàn đa quốc gia khi cân nhắc lựa chọn văn phòng, bên cạnh các điều khoản thương mại.”

Savills đồng hành cùng doanh nghiệp trong quá trình tìm kiếm và thuê văn phòng phù hợp, từ tư vấn lựa chọn mặt bằng theo nhu cầu và ngân sách đến khảo sát thị trường và hỗ trợ đàm phán điều khoản thuê tại TP.HCM và Hà Nội. Dịch Vụ Tư Vấn Cho Thuê Văn Phòng - Savills Việt Nam KHÁM PHÁ DỊCH VỤ LIÊN HỆ