3. Tác Động Của Metro Đến Thị Trường Bất Động Sản TP.HCM
3.1. Tái cấu trúc mặt bằng giá và biên độ tăng trưởng
Metro có thể gia tăng giá trị bất động sản thông qua việc cải thiện khả năng tiếp cận việc làm, dịch vụ và các khu vực đô thị khác. Khi thời gian và chi phí di chuyển giảm, một số vị trí trước đây được xem là nằm ngoài phạm vi thuận tiện của người mua hoặc người thuê có thể trở nên dễ tiếp cận hơn.
Tuy nhiên, thị trường bất động sản TP.HCM hiện cho thấy những diễn biến khá bất cập và không hoàn toàn tuân theo lý thuyết về giao thông công cộng. Nghiên cứu của World Bank về TOD cho thấy lợi ích về khả năng tiếp cận có thể được phản ánh vào giá trị đất, nhưng mức độ tăng giá phụ thuộc vào đặc điểm của từng khu vực và không thể áp dụng một tỷ lệ cố định cho toàn bộ hành lang metro.
Điển hình như hiện nay, giá bán một số chung cư tại Thảo Điền (khu vực có tuyến metro đi qua) lại đang thấp hơn so với khu vực Rạch Chiếc (không có tuyến metro trực tiếp). Điều này cho thấy tác động về giá không phân bổ đồng đều và còn phụ thuộc vào định vị dự án thay vì chỉ có tác động hạ tầng.
Vì vậy, khi đánh giá bất động sản dọc tuyến metro, khoảng cách theo đường chim bay không phải là chỉ số duy nhất. Khả năng tiếp cận và sinh lời thực tế phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như:
- Thời gian đi bộ từ dự án đến nhà ga
- Chất lượng, tính liên tục của vỉa hè và hạ tầng cảnh quan
- Kết nối với xe buýt và các phương tiện giao thông khác
- Số lượng và chất lượng việc làm trong phạm vi tiếp cận
- Các tiện ích thương mại, giáo dục, y tế và dịch vụ xung quanh
>> Xem thêm: TOD là gì? Mối quan hệ giữa TOD và Đô thị nén
3.2. Sự ổn định trong nhân khẩu học và nguồn cầu cục bộ
Trái với kỳ vọng về việc hạ tầng giao thông sẽ làm thay đổi mạnh mẽ cấu trúc nhân khẩu học dọc tuyến, việc mở rộng mạng lưới metro không tạo ra sự thay đổi đáng kể trong việc thu hút chuyên gia nước ngoài hay nhân sự cấp cao dịch chuyển sang các khu vực mới.
Thực tế tại TP.HCM cho thấy sự phân bổ cư dân vẫn giữ nguyên cấu trúc truyền thống:
- Khu vực Quận 2 (cũ) trước giờ vẫn là điểm đến cố hữu của giới nhà giàu và người nước ngoài.
- Trong khi đó, khu vực Quận 9 (cũ) vẫn duy trì đặc thù là khu vực tập trung sinh viên và người lao động.
Hiệu ứng hạ tầng của tuyến Metro số 1 chưa thể phát huy do tiến độ xây dựng kéo dài và mới đưa vào khai thác. Quan trọng hơn, tình trạng khang hiếm nguồn cung đã đẩy giá các dự án mới liên tục neo ở mức cao, vô hình trung làm lu mờ hoàn toàn tác động của Metro và thu hẹp khả năng mở rộng lựa chọn nơi ở của người dân.
Tuy nhiên, về dài hạn, việc mở rộng mạng lưới đường sắt đô thị có thể hỗ trợ sự phát triển của các khu vực ngoài lõi trung tâm, đặc biệt tại những nơi có quỹ đất lớn và khả năng hình thành các trung tâm việc làm, thương mại và dịch vụ mới.
Tác động này có thể tạo ra ba thay đổi đối với thị trường nhà ở:
| Thay đổi | Tác động tiềm năng đến thị trường |
|---|
| Mở rộng phạm vi lựa chọn nơi ở |
Người mua và người thuê có thể cân nhắc các khu vực xa trung tâm hơn nếu thời gian di chuyển được cải thiện |
| Phát triển các khu đô thị mới |
Quỹ đất lớn gần các hành lang giao thông có thể được phát triển với nhiều loại hình nhà ở và dịch vụ |
| Thay đổi nhu cầu theo từng phân khúc |
Căn hộ vừa túi tiền, căn hộ cho thuê và nhà ở phục vụ người lao động có thể hưởng lợi tại các khu vực có kết nối việc làm tốt |
3.3. Tái cấu trúc quỹ đất và thúc đẩy phát triển TOD
Một trong những tác động dài hạn đáng chú ý nhất của metro là khả năng thay đổi cách sử dụng đất quanh các đầu mối giao thông.
Thay vì phát triển các khu chức năng tách biệt, TOD hướng đến mô hình kết hợp:
- Nhà ở;
- Văn phòng;
- Bán lẻ và F&B;
- Dịch vụ;
- Không gian công cộng;
- Hạ tầng giao thông kết nối.
Đối với thị trường bất động sản, điều này có thể mở ra cơ hội tái phát triển các khu đất có hiệu quả sử dụng thấp, các khu vực cần chỉnh trang đô thị hoặc các quỹ đất có vị trí chiến lược gần nhà ga.
>> Xem thêm: Quy Hoạch TOD và Đô Thị Nén Là Gì? Cơ Hội Cho Nhà Đầu Tư Bất Động Sản tại Việt Nam
3.4. Tái định vị thị trường bán lẻ và văn phòng
Metro có thể tạo ra những thay đổi đối với các loại hình bất động sản phụ thuộc vào lưu lượng người, dù độ trễ có thể khá dài:
Bất động sản bán lẻ: Nhà ga có thể trở thành điểm tập trung dòng người, tạo điều kiện cho các loại hình phục vụ nhu cầu thường xuyên như: Cửa hàng tiện lợi, F&B, dịch vụ cá nhân, nhà thuốc...
Bất động sản văn phòng: Đối với các khu vực ngoài trung tâm, vị trí văn phòng có kết nối metro có thể hỗ trợ một phần trong việc tuyển dụng nhân sự đi lại bằng phương tiện công cộng, giúp cân nhắc bài toán chi phí thuê và vị trí.
.jpg?1790801332,26014)
.jpg?1790801332,26067)
.jpg?1790801332,26067)
.jpg?1790801332,26067)
.jpg?1790801332,26067)
.jpg?1790801332,26067)
.png?1790801332,26067)
.jpg?1790801332,26067)
