Mẫu Hợp Đồng Thuê Mặt Bằng Kinh Doanh 2026: Điều Khoản & Lưu Ý Khi Ký

Hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh là nền tảng xác định rõ quyền, nghĩa vụ cùng các điều kiện thương mại giữa doanh nghiệp và chủ sở hữu bất động sản. Việc thiếu minh bạch trong các điều khoản của hợp đồng đều có thể khiến doanh nghiệp gánh chịu thêm nhiều chi phí phát sinh, đồng thời ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ khai trương và vận hành. 

Bài viết này cung cấp mẫu hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh chuẩn để tham khảo, đi kèm hướng dẫn chi tiết giúp doanh nghiệp chủ động chuẩn bị, đàm phán và rà soát những điều khoản quan trọng trước khi ký kết để đảm bảo quyền lợi cho doanh nghiệp.   

Mục Lục 1. Hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh là gì? 2. Các mẫu hợp đồng thuê mặt bằng mới nhất 2026 2.1. Mẫu hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh 2.2. Mẫu thỏa thuận đặt cọc thuê mặt bằng 2.3. Mẫu biên bản bàn giao mặt bằng 2.4. Mẫu phụ lục hợp đồng thuê mặt bằng 2.5. Mẫu biên bản thanh lý hợp đồng 3. Các nội dung cần có trong hợp đồng thuê mặt bằng chuẩn pháp lý 4. Tầm quan trọng của hợp đồng khi thuê mặt bằng kinh doanh 4.1. Hợp thức hóa các điều kiện thuê 4.2. Bảo đảm quyền sử dụng và vận hành mặt bằng 4.3. Hạn chế rủi ro từ hợp đồng thiếu tính chặt chẽ 5. Các bước cần thực hiện trước khi ký hợp đồng thuê mặt bằng Bước 1. Xác minh thông tin pháp lý của các bên Bước 2. Đối chiếu thông tin mặt bằng với hiện trạng thực tế Bước 3. Kiểm tra các điều khoản thương mại Bước 4. Rà soát quyền và nghĩa vụ của các bên Bước 5. Kiểm tra phụ lục và hồ sơ đính kèm trước khi ký 6. Những lưu ý khi ký hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh 6.1. Không chỉ dựa vào mẫu hợp đồng sẵn có 6.2. Đảm bảo mọi thỏa thuận đều được văn bản hóa 6.3. Kiểm tra đầy đủ bộ hồ sơ đi kèm 6.4. Tham vấn đơn vị chuyên môn đối với giao dịch phức tạp 7. Hợp đồng cho thuê mặt bằng có cần công chứng hay không? Kết Luận Câu Hỏi Thường Gặp

1.Hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh là gì?   

Theo Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thuê tài sản là thỏa thuận trong đó bên cho thuê (bên A) giao tài sản để bên thuê (bên B) sử dụng trong một thời hạn và bên thuê (bên B) có nghĩa vụ trả tiền thuê.  

2. Các mẫu hợp đồng thuê mặt bằng mới nhất 2026    

Tương ứng với mỗi giai đoạn thuê mặt bằng, các mẫu văn bản dưới đây cung cấp bộ khung tham khảo tiêu chuẩn, giúp doanh nghiệp dễ dàng chuẩn hóa hồ sơ theo đúng nhu cầu giao dịch thực tế. 

2.1 Mẫu hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh 

Đây là văn bản pháp lý chính ghi nhận thông tin các bên, phạm vi mặt bằng, mục đích sử dụng, thời hạn, giá thuê, tiền đặt cọc và trách nhiệm vận hành. Đối với mặt bằng bán lẻ, hợp đồng nên quy định cụ thể về thời gian thi công hoàn thiện (fit-out), quyền lắp đặt biển hiệu, khung giờ hoạt động và tiêu chuẩn hoàn trả mặt bằng. 

Tải mẫu tại đây: Mẫu hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh

2.2. Mẫu thỏa thuận đặt cọc thuê mặt bằng 

Văn bản này được áp dụng khi doanh nghiệp cần giữ vị trí mặt bằng trước khi hoàn tất hợp đồng chính thức. Thỏa thuận cần quy định rõ số tiền đặt cọc, thời gian đàm phán, điều kiện hoàn trả hoặc khấu trừ, cùng trách nhiệm tài chính nếu một trong hai bên dừng giao dịch. 

Tải mẫu tại đây: Mẫu thỏa thuận đặt cọc thuê mặt bằng

2.3. Mẫu biên bản bàn giao mặt bằng 

Biên bản bàn giao ghi nhận chính xác thời điểm tiếp nhận, hiện trạng công trình, trang thiết bị, chỉ số điện nước và số lượng chìa khóa thực tế. Doanh nghiệp nên đính kèm bản vẽ hoặc hình ảnh hiện trạng để làm căn cứ đối chiếu minh bạch khi hoàn trả mặt bằng. 

Tải mẫu tại đây: Mẫu biên bản bàn giao mặt bằng

2.4. Mẫu phụ lục hợp đồng thuê mặt bằng 

Phụ lục được sử dụng khi hai bên điều chỉnh các điều khoản như diện tích, giá thuê, thời hạn, tiến độ thanh toán hoặc quy định vận hành mà không phải thay thế hợp đồng gốc. Nội dung cần chỉ rõ các điều khoản được sửa đổi và mốc thời gian bắt đầu áp dụng. 

Tải mẫu tại đây: Mẫu phụ lục hợp đồng thuê mặt bằng

2.5. Mẫu biên bản thanh lý hợp đồng 

Biên bản thanh lý xác nhận thời điểm kết thúc thời hạn thuê, tình trạng mặt bằng hoàn trả, các nghĩa vụ tài chính còn tồn đọng và phương án hoàn trả tiền đặt cọc. Tài liệu này giúp hai bên chấm dứt toàn bộ trách nhiệm pháp lý và hạn chế tranh chấp phát sinh. 

Tải mẫu tại đây: Mẫu biên bản thanh lý hợp đồng

Lưu ý: Các biểu mẫu trên mang tính chất tham khảo. Doanh nghiệp cần chủ động điều chỉnh nội dung theo thực tế giao dịch, đồng thời kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý mặt bằng, quyền sở hữu và thẩm quyền ký kết của đối tác trước khi thực hiện

3. Các nội dung cần có trong hợp đồng thuê mặt bằng chuẩn pháp lý   

Căn cứ Luật Kinh doanh bất động sản 2023, hợp đồng thuê công trình hoặc diện tích sàn cần thể hiện đầy đủ những điều khoản về chủ thể, thông tin mặt bằng, giá thuê, tiến độ bàn giao, quyền và nghĩa vụ, chế tài xử lý vi phạm, phương án chấm dứt cùng cơ chế giải quyết tranh chấp. Bên cạnh đó, Nghị định 96/2024/NĐ CP cũng ban hành khung hợp đồng mẫu tham khảo dành riêng cho các công trình có công năng thương mại, dịch vụ, văn phòng và hỗn hợp. 

• Thông tin các bên và mặt bằng thuê: Hợp đồng cần ghi nhận chính xác thông tin pháp lý của doanh nghiệp, bên cho thuê, người đại diện có thẩm quyền và căn cứ ký kết. Về mặt bằng, các bên phải xác định rõ địa chỉ, vị trí, diện tích, hiện trạng thực tế, mục đích sử dụng cùng phạm vi khai thác riêng hoặc chung. 
• Thời hạn thuê và điều kiện bàn giao: Hai bên cần chốt cụ thể ngày bắt đầu và kết thúc thời hạn thuê, thời điểm bàn giao thực tế, khoảng thời gian thi công hoàn thiện nội thất cùng mốc tính tiền thuê chính thức. Các tài liệu như bản vẽ thiết kế, danh mục thiết bị và biên bản bàn giao hiện trạng nên được đính kèm thành phụ lục để làm căn cứ đối chiếu. 
• Giá thuê và các khoản thanh toán: Bao gồm đơn giá thuê, khoản tiền đặt cọc, chu kỳ thanh toán, nghĩa vụ thuế, chi phí dịch vụ, tiền điện nước và lộ trình điều chỉnh giá. Hợp đồng đồng thời phải quy định rõ ràng điều kiện hoàn trả hoặc khấu trừ cọc trong các trường hợp cụ thể. 
• Quyền và nghĩa vụ của các bên: Văn bản cần làm rõ quyền tiếp cận, cải tạo, lắp đặt biển hiệu quảng cáo và sử dụng hạ tầng kỹ thuật của doanh nghiệp. Đồng thời, hợp đồng phải phân định trách nhiệm bảo trì, sửa chữa cùng cam kết bảo đảm điều kiện vận hành từ phía chủ mặt bằng. 
• Vi phạm, chấm dứt và giải quyết tranh chấp: Các hành vi vi phạm, thời gian khắc phục, mức phạt, trách nhiệm bồi thường thiệt hại cùng điều kiện đơn phương chấm dứt hợp đồng phải được thể hiện chi tiết. Hợp đồng cũng cần ấn định quy trình hoàn trả mặt bằng, phương án xử lý tiền cọc, hình thức giải quyết tranh chấp và thời điểm phát sinh hiệu lực. 

Một khung hợp đồng đầy đủ cấu trúc vẫn cần được tinh chỉnh để sát với đặc điểm mặt bằng và mô hình vận hành thực tế. Do đó, doanh nghiệp nên cân nhắc các mẫu có sẵn như tài liệu tham khảo định hướng thay vì áp dụng máy móc cho mọi giao dịch. 

4. Tầm quan trọng của hợp đồng khi thuê mặt bằng kinh doanh     

4.1. Hợp thức hóa các điều kiện thuê 

Một hợp đồng đầy đủ giúp hai bên thống nhất rõ ràng về mặt bằng sử dụng, giá thuê, phương thức thanh toán, thời hạn bàn giao, quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm vi phạm cùng phương án xử lý khi chấm dứt hợp đồng. Đây cũng là những nội dung chủ đạo được quy định tại Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đối với hợp đồng thuê nhà ở và công trình xây dựng. 

Khi toàn bộ cam kết được ghi nhận trong cùng một văn bản, doanh nghiệp sẽ có căn cứ chuẩn xác để đối chiếu xuyên suốt thời gian thuê, tránh phụ thuộc vào các trao đổi rời rạc qua lời nói, email hay tin nhắn. Dù Bộ luật Dân sự 2015 công nhận giao dịch có thể thể hiện qua lời nói, văn bản hoặc hành vi, việc chuẩn hóa thỏa thuận bằng hợp đồng văn bản vẫn là giải pháp tối ưu giúp xác định minh bạch phạm vi trách nhiệm của mỗi bên. 

4.2. Bảo đảm quyền sử dụng và vận hành mặt bằng 

Hợp đồng thuê mặt bằng không chỉ dừng lại ở việc ghi nhận giá thuê cùng phương thức thanh toán, mà còn đóng vai trò xác định rõ phạm vi quyền sử dụng của doanh nghiệp trong suốt thời hạn thuê. Các yếu tố như thời điểm bàn giao, mục đích sử dụng, quyền tiếp cận, cải tạo, lắp đặt biển hiệu, khai thác hạ tầng kỹ thuật, sửa chữa và gia hạn hợp đồng cần được thống nhất chi tiết để doanh nghiệp chủ động triển khai hoạt động theo đúng định hướng. 

Bên cạnh đó, hợp đồng phải phân định rõ ràng trách nhiệm của mỗi bên trong trường hợp mặt bằng bàn giao không đúng hiện trạng, quyền sử dụng bị hạn chế hoặc điều kiện vận hành thay đổi so với cam kết ban đầu. Việc thể hiện đầy đủ những điều khoản này sẽ bảo vệ tối đa quyền lợi hợp pháp của doanh nghiệp, tạo căn cứ xử lý minh bạch khi phát sinh vướng mắc, thay vì chỉ xoay quanh nghĩa vụ thanh toán chi phí. 

4.3. Hạn chế rủi ro từ hợp đồng thiếu tính chặt chẽ 

Việc thiếu hợp đồng bằng văn bản hoặc hợp đồng có nội dung quá mơ hồ sẽ khiến các bên gặp nhiều khó khăn trong việc xác định lại những thỏa thuận ban đầu khi phát sinh tranh chấp. Các vấn đề quan trọng cần cơ sở pháp lý minh bạch bao gồm thời điểm bàn giao, tiền đặt cọc, nghĩa vụ thanh toán, phạm vi quyền sử dụng mặt bằng, trách nhiệm vi phạm cùng điều kiện chấm dứt hợp đồng. Đây đều là những nhóm nội dung quan trọng cần được xác định rõ trong hợp đồng, phù hợp với loại giao dịch và quy định pháp luật áp dụng. 

Vì vậy, giá trị của hợp đồng không đơn thuần dừng lại ở việc hoàn tất thủ tục ký kết, mà phụ thuộc rất lớn vào tính cụ thể, sự thống nhất và mức độ phù hợp của các điều khoản. Một bản hợp đồng được chuẩn bị chu đáo sẽ tạo nền tảng vững chắc để hai bên thực hiện đúng nghĩa vụ, xử lý vi phạm và giải quyết mọi phát sinh trong suốt thời hạn thuê. 

5. Các bước cần thực hiện trước khi ký hợp đồng thuê mặt bằng      

Bước 1. Xác minh thông tin pháp lý của các bên 

Trước khi xem xét các điều khoản thương mại, doanh nghiệp nên kiểm tra thông tin bên cho thuê và đối chiếu với hồ sơ pháp lý liên quan. Tên pháp nhân, người đại diện ký kết và quyền cho thuê cần thống nhất tuyệt đối với giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc quyền khai thác mặt bằng. 

Bước 2. Đối chiếu thông tin mặt bằng với hiện trạng thực tế 

Địa chỉ, diện tích thuê, phần diện tích sử dụng chung, thời điểm bàn giao và hiện trạng trên hợp đồng cần trùng khớp với thực tế. Doanh nghiệp nên rà soát đồng thời bản vẽ và biên bản bàn giao để tránh sai lệch khi tiếp nhận mặt bằng. 

Bước 3. Kiểm tra các điều khoản thương mại 

Doanh nghiệp cần xem xét toàn bộ các nội dung về giá thuê, tiền đặt cọc, phương thức thanh toán, thời hạn thuê, thời gian miễn tiền thuê (nếu có), điều kiện điều chỉnh giá và các khoản phát sinh. Việc nắm rõ tổng chi phí thuê sẽ giúp chủ động kế hoạch tài chính trong suốt thời gian vận hành. 

Bước 4. Rà soát quyền và nghĩa vụ của các bên 

Hợp đồng cần quy định rõ trách nhiệm của các bên trong quá trình sử dụng, bao gồm bảo trì, sửa chữa, cải tạo, lắp đặt nội thất, cùng quyền gia hạn, chuyển nhượng hoặc chấm dứt hợp đồng. Những điều khoản này ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng vận hành ổn định của doanh nghiệp. 

Bước 5. Kiểm tra phụ lục và hồ sơ đính kèm trước khi ký 

Trước khi ký kết, doanh nghiệp nên rà soát toàn bộ phụ lục đính kèm như bản vẽ mặt bằng, danh mục bàn giao, bảng giá dịch vụ và các thỏa thuận bổ sung. Đây là căn cứ đối chiếu quyền lợi, nghĩa vụ xuyên suốt thời gian thuê, giúp hạn chế tối đa rủi ro phát sinh tranh chấp. 

6. Những lưu ý khi ký hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh     

6.1. Không chỉ dựa vào mẫu hợp đồng sẵn có 

Mẫu hợp đồng giúp chuẩn hóa cấu trúc cơ bản nhưng không thể thay thế quá trình đàm phán. Doanh nghiệp cần đối chiếu kỹ toàn bộ nội dung với các thỏa thuận thực tế đã thống nhất trước đó để đảm bảo mọi quyền và nghĩa vụ được ghi nhận đầy đủ. 

6.2. Đảm bảo mọi thỏa thuận đều được văn bản hóa 

Các cam kết như thời gian miễn tiền thuê thi công (fit-out), lộ trình điều chỉnh giá, quyền lắp đặt biển hiệu, điều kiện gia hạn hay phương án xử lý khi chậm bàn giao bắt buộc phải ghi rõ trong hợp đồng hoặc phụ lục. Việc chỉ trao đổi qua email hay tin nhắn sẽ gây bất lợi lớn nếu phát sinh tranh chấp. 

6.3. Kiểm tra đầy đủ bộ hồ sơ đi kèm 

Trước khi ký kết, doanh nghiệp nên rà soát toàn bộ tài liệu đính kèm gồm bản vẽ mặt bằng, biên bản bàn giao, phụ lục kỹ thuật, bảng giá dịch vụ và hồ sơ chứng minh quyền cho thuê hợp pháp. Bộ hồ sơ trọn vẹn giúp việc bàn giao và quản lý vận hành diễn ra minh bạch, thuận lợi. 

6.4. Tham vấn đơn vị chuyên môn đối với giao dịch phức tạp 

Đối với các hợp đồng giá trị lớn, thời hạn thuê dài hoặc có điều khoản thương mại phức tạp, doanh nghiệp nên tham khảo ý kiến từ các chuyên gia tư vấn bất động sản hoặc pháp lý. Việc đánh giá chuyên sâu giúp nhận diện sớm các rủi ro, tối ưu điều khoản đàm phán và đảm bảo an toàn cho quá trình vận hành sau này. 

7. Hợp đồng cho thuê mặt bằng có cần công chứng hay không?     

Theo hệ thống quy định hiện hành, hợp đồng thuê mặt bằng thông thường không bắt buộc phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực. Mặc dù vậy, việc áp dụng cụ thể sẽ phụ thuộc vào bản chất của loại bất động sản cùng năng lực pháp lý của các chủ thể tham gia giao dịch, căn cứ theo Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. 

• Trường hợp thuê nhà ở: Căn cứ Khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng thuê nhà ở không yêu cầu bắt buộc công chứng hay chứng thực, trừ khi các bên tự nguyện thỏa thuận. Mốc thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng do hai bên thống nhất; trường hợp không có thỏa thuận riêng thì hợp đồng sẽ có hiệu lực ngay từ thời điểm hoàn tất ký kết. 
• Trường hợp thuê văn phòng hoặc mặt bằng thương mại: Đối với công trình hoặc phần diện tích sàn sử dụng làm văn phòng, thương mại, dịch vụ thuộc hoạt động kinh doanh bất động sản mà có ít nhất một bên là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, việc công chứng hoặc chứng thực chỉ diễn ra khi các bên có nhu cầu. Pháp luật hiện hành không áp đặt nghĩa vụ công chứng bắt buộc cho các hợp đồng thuê thông thường trong nhóm này. 

Dù không thuộc diện bắt buộc công chứng, hợp đồng vẫn cần lập thành văn bản với các điều khoản minh bạch bao gồm thông tin chủ thể, phạm vi mặt bằng, thời hạn thuê, đơn giá, quy trình bàn giao, quyền khai thác, trách nhiệm vi phạm và căn cứ chấm dứt. Việc ghi nhận đầy đủ các nội dung trọng yếu này vào văn bản sẽ đảm bảo giá trị pháp lý cũng như sự an toàn cho quá trình hợp tác của doanh nghiệp. 

Kết luận     

Hợp đồng thuê mặt bằng là căn cứ then chốt xác định quyền, nghĩa vụ và các điều kiện thương mại xuyên suốt quá trình doanh nghiệp sử dụng mặt bằng. Việc rà soát kỹ nội dung, đối chiếu với hiện trạng thực tế và thống nhất rõ mọi điều khoản trước khi ký kết sẽ giúp doanh nghiệp chủ động tối đa trong kế hoạch khai trương, vận hành cũng như mở rộng kinh doanh. 

Các mẫu hợp đồng và hướng dẫn trong bài viết đóng vai trò làm tài liệu tham khảo giúp doanh nghiệp nắm rõ cấu trúc cùng những lưu ý quan trọng. Tuy nhiên, mỗi giao dịch thực tế đều có những yêu cầu pháp lý và điều kiện thương mại riêng biệt. Trước khi ký kết, doanh nghiệp nên đánh giá toàn diện các yếu tố về giá thuê, thời hạn, quyền khai thác, quy trình bàn giao và điều kiện chấm dứt hợp đồng nhằm đảm bảo bám sát mục tiêu kinh doanh và tối ưu quản trị rủi ro. 

câu hỏi thường gặp

1. Hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh không công chứng có hiệu lực pháp luật không? 

Trong nhiều trường hợp, hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh không bắt buộc phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực. Hợp đồng vẫn phát sinh hiệu lực pháp lý đầy đủ khi được lập đúng hình thức, các bên có năng lực và thẩm quyền ký kết, nội dung không vi phạm điều cấm của pháp luật và giao dịch dựa trên sự hoàn toàn tự nguyện. Đối với hợp đồng kinh doanh bất động sản có ít nhất một bên là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, việc công chứng hoặc chứng thực được thực hiện theo thỏa thuận và yêu cầu của các bên. 

Tuy nhiên, doanh nghiệp vẫn nên chủ động kiểm tra các quy định áp dụng riêng cho từng loại mặt bằng và đối tượng cụ thể. Việc chủ động thỏa thuận công chứng, dù không bắt buộc, sẽ giúp gia tăng tính pháp lý, củng cố cơ sở xác minh danh tính, thẩm quyền người ký cũng như đảm bảo tính minh bạch cho toàn bộ nội dung giao dịch. 

2. Doanh nghiệp có được tự ý cho thuê lại một phần mặt bằng kinh doanh không? 

Không. Theo Điều 475 Bộ luật Dân sự 2015, bên thuê chỉ được cho thuê lại tài sản đã thuê khi có sự đồng ý của bên cho thuê. Quyền cho thuê lại toàn bộ hoặc một phần mặt bằng nên được ghi rõ trong hợp đồng, bao gồm phạm vi được cho thuê lại, mục đích sử dụng, đối tượng thuê lại và trách nhiệm của doanh nghiệp đối với bên cho thuê.  

Nếu hợp đồng không cho phép hoặc chưa có văn bản chấp thuận, doanh nghiệp không nên tự ý chia sẻ hay cho bên thứ ba thuê lại mặt bằng. Hành vi này có thể bị xem là vi phạm hợp đồng và dẫn đến phạt, bồi thường hoặc chấm dứt hợp đồng, tùy theo nội dung hai bên đã thỏa thuận. 

Savills cung cấp giải pháp toàn diện trong lĩnh vực cho thuê mặt bằng bán lẻ và sàn trung tâm thương mại, phục vụ cả khách thuê và chủ đầu tư, bao gồm trung tâm thương mại, khu phố mua sắm và các dự án phức hợp. Dịch Vụ Cho Thuê Thương Mại - Savills Việt Nam  KHÁM PHÁ DỊCH VỤ LIÊN HỆ TƯ VẤN