Triển vọng thị trường nhà ở công nhân

Tổng quan thị trường

Nhà ở công nhân là loại hình nhà ở được xây dựng cho công nhân, phần lớn dành cho công nhân làm việc tại các nhà máy lân cận hoặc trong các khu công nghiệp (KCN). Nhà ở công nhân có vai trò giải quyết vấn đề nhu cầu nhà ở tại một số khu vực, đồng thời cung cấp điều kiện sống an toàn và tiện lợi cho các công nhân.

Nhà ở công nhân (NOCN) có một số khác biệt với nhà ở xã hội (NOXH), chủ yếu là về mặt vị trí và pháp lý. NOXH có thể được phát triển ở nhiều nơi, trong khi đó NOCN chỉ phục vụ cho đối tượng công nhân nên sẽ tập trung ở trong các KCN hoặc khu vực xung quanh KCN. Người mua NOXH sẽ nhận được sổ đỏ lâu dài hoặc 50 năm, và chỉ được chuyển nhượng cho đối tượng đủ điều kiện mua NOXH sau ít nhất 5 năm kể từ khi thanh lý hợp đồng mua hoặc thuê mua NOXH. Phần lớn NOCN được thiết kế dưới dạng căn hộ cho thuê. Nhà ở công nhân có thể được phát triển bởi doanh nghiệp nhà nước hoặc doanh nghiệp tư nhân. Ba đối tượng được phép cung cấp NOCN bao gồm doanh nghiệp phát triển hạ tầng KCN, doanh nghiệp sản xuất trong KCN và các doanh nghiệp bất động sản. 70% nhà ở công nhân ở các tỉnh phía Bắc được phát triển bởi các doanh nghiệp sản xuất trong KCN.

Nhà ở công nhân là dạng các tòa nhà ở thấp tầng có chiều cao tối đa là 5 tầng và không có thang máy. Khu vực đỗ xe được bố trí ở mặt đất. Một số tiện ích hỗ trợ bao gồm khu sinh hoạt cộng đồng, căng tin, siêu thị mini, không gian xanh và sân chơi. Phòng ở được bố trí theo 2 dạng; phục vụ người độc thân và hộ gia đình. Diện tích phòng trung bình đối với loại phòng ở độc thân là khoảng 30 m²-35 m² cho tối đa 6 người ở chung. Loại hình phòng ở cho hộ gia đình có diện tích trung bình 25 m² dành cho 1 hộ 4 người. Theo quy định, tiêu chuẩn diện tích tối thiểu đối với NOCN tại các khu công nghiệp là 5 m²/người, được ở tối đa 8 người. Mỗi phòng được trang bị nội thất cơ bản bao gồm 1 phòng ngủ, 1 nhà vệ sinh, có/không có bếp.

Nhà ở cho công nhân hiện nay vẫn còn thiếu ở Việt Nam. Theo ghi nhận, Việt Nam có khoảng 4,5 triệu lao động trong KCN, một nửa trong số đó cần chỗ ở tương đương với nhu cầu nhà ở là 12,5 triệu m² sàn. Hiện có tổng số 122 dự án nhà ở công nhân đã hoàn thành với 2,7 triệu m² sàn; như vậy mới chỉ đáp ứng được 20% nhu cầu. Do sự thiếu hụt này, rất nhiều khu nhà trọ gần các khu công nghiệp được người dân xây dựng để cho thuê. Tuy nhiên, nhiều khu nhà trọ trong số này đã cũ kỹ, xuống cấp cũng như mật độ người thuê rất đông đúc, tiềm ẩn nhiều rủi ro về sức khỏe và an toàn.

Hình 1: Khu nhà ở công nhân tại Khu công nghiệp Tràng Duệ, thành phố Hải Phòng

Chính sách và ưu đãi áp dụng cho Nhà ở Công nhân?

Trước đây chưa có khung pháp lý hay định nghĩa rõ ràng về nhà ở công nhân. Nghị định 33 được thông qua vào đầu năm 2023 đã đưa ra những cam kết quan trọng về nhà ở công nhân và nhà ở xã hội. Sự quyết tâm phát triển đối với hai loại hình nhà ở này hiện đã được đưa vào quy hoạch chung ở các chính quyền địa phương và cả nước.

Nhà nước đã cung cấp nhiều chính sách khuyến khích đầu tư phát triển và các gói hỗ trợ để người công nhân tiếp cận được với các sản phẩm nhà ở. Theo luật, đối với một số KCN đã có quy định cụ thể, tối thiểu 2% tổng diện tích đất của KCN phải được dành cho nhà ở công nhân. Tiền sử dụng đất đang được đề xuất miễn cho đất phát triển nhà ở công nhân. Các cơ chế tài chính khác cũng được đề xuất cho các chủ đầu tư phát triển bao gồm việc miễn hoặc giảm thuế GTGT và thuế TNDN, thêm vào đó chi phí xây dựng cũng có thể được khấu trừ khi tính thuế TNDN. Các doanh nghiệp phát triển cũng có thể tiếp cận các khoản vay ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách Xã hội và các tổ chức tín dụng khác đang hoạt động tại Việt Nam.

Người công nhân cũng được vay vốn từ gói hỗ trợ tín dụng 15 nghìn tỷ đồng của Chính phủ. Theo Nghị quyết 33, người lao động có nhu cầu mua, thuê nhà giá rẻ có thể được hỗ trợ với lãi suất vay 2%/năm trong hai năm 2022-2023.

Nhà ở công nhân tại Hải Phòng

Hải Phòng là thành phố cảng và là đầu tàu phát triển công nghiệp ở miền Bắc Việt Nam. Nhờ vị trí chiến lược gần các tuyến đường giao thông huyết mạch và cảng biển lớn, nên Hải Phòng sớm trở thành một trung tâm kinh tế quan trọng. Tính đến năm 2022, dân số Hải Phòng đạt 2,4 triệu người, tăng trưởng tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) là 12,3%, đứng thứ tám cả nước, xếp thứ hai vùng Đồng bằng sông Hồng. Đây cũng là điểm đến thu hút vốn FDI hàng đầu; lượng vốn đầu tư đăng ký được ghi nhận là 385 triệu USD trong Q1/2023. Với các thế mạnh nêu trên, đây là nơi tập trung các doanh nghiệp sản xuất hàng đầu trong nhiều lĩnh vực khác nhau từ dệt may (Khu nhà máy Regina Miracle với quy mô lên đến 70 ha tại KCN VSIP Hải Phòng), chế tạo ô tô (Khu nhà máy VinFast rộng 335 ha tại Khu kinh tế Đình Vũ - Cát Hải), đến điện tử (Tổ hợp công nghệ LG - Hải Phòng tại KCN Tràng Duệ có diện tích là 52,5 ha).

Hải Phòng có tổng cộng 14 khu công nghiệp, 26 cụm công nghiệp đang hoạt động, trên 200.000 lao động trong khu công nghiệp. Khoảng 50.000 người là lao động nhập cư. Hải Phòng đã có kế hoạch phát triển thêm 15 khu công nghiệp trên 6.000 ha đất, dự kiến sẽ cần lực lượng lao động lên tới 300.000 người và nhu cầu nhà ở cho công nhân lên tới 1,5 triệu m² sàn.

Có hai dự án nhà ở công nhân điển hình đang hoạt động tại Hải Phòng, bao gồm dự án NOCN với 278 căn do LG Display xây dựng và dự án NOCN với 330 căn tại quận Dương Kinh do Công ty Đỉnh Vàng phát triển.

Nhà ở công nhân tại Hải Phòng chủ yếu dưới hình thức các ký túc xá cho thuê. Qua khảo sát thực tế, nhà ở công nhân do các cá nhân tự đầu tư tại khu vực huyện Thủy Nguyên, là khu vực có KCN VSIP Hải Phòng và KCN Nam Cầu Kiền, đạt giá thuê gộp trung bình từ 3,2 USD đến 4,2 USD/m²/tháng. Tỷ lệ lấp đầy các nhà ở công nhân tại khu vực này đạt mức cao khoảng 95%.

Bảng 1: Giá thuê nhà ở công nhân tại Huyện Thủy Nguyên, Ha��i Phòng

Nguồn: Định giá và Tư vấn Savills Việt Nam

Đến năm 2030, dự kiến ​​có thêm 15 dự án nhà ở công nhân tại Hải phòng. Các khu vực ưu tiên bao gồm Khu kinh tế Đình Vũ - Cát Hải với 48 ha dành cho nhà ở xã hội và nhà ở công nhân, dự kiến cung cấp chỗ ở cho 38.000 công nhân trong vòng 5 năm tới; VSIP Hải Phòng cũng sẽ cung cấp khu nhà ở công nhân rộng 5ha.

Bảng 2: Nguồn cung nhà ở công nhân dự kiến tại Hải Phòng đến năm 2030

Nguồn: Cổng thông tin điện tử thành phố Hải Phòng

Kết luận

Mặc dù có các dự án nhà ở công nhân sắp được triển khai trong thời gian tới, nhu cầu về nhà ở cho công nhân hiện vẫn ở mức cao và chưa được đáp ứng. Theo chỉ số giá Q1/2023 của Savills, khu vực sản xuất đã cung cấp thêm 482.000 lao động so với cùng kỳ năm trước, con số này phản ánh nhu cầu về lao động lớn ngay từ quý đầu năm. Do vậy, các doanh nghiệp tư nhân có thể hưởng lợi khi đầu tư vào phân khúc này do thị trường có nhu cầu cao. Với sự phát triển khu vực công nghiệp liên tục, dòng vốn FDI ổn định, lực lượng lao động sản xuất lớn kết hợp với các chính sách khuyến khích đầu tư, nhà ở công nhân sẽ là phân khúc phát triển ngách hấp dẫn trong thời gian tới.

Nếu bạn quan tâm đến việc tìm hiểu thêm về phát triển nhà ở công nhân tại Việt Nam và tiềm năng của thị trường, vui lòng liên hệ với bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó Giám đốc, Dịch vụ Tư vấn & Định giá, Savills Việt Nam.