The Savills Blog

Thị trường văn phòng Việt Nam đang diễn biến thế nào trong 2019?

Động lực kinh tế Việt Nam duy trì ổn định trong quý đầu tiên năm 2019, với GDP dự kiến sẽ đạt mức tăng trưởng cao nhất khu vực ASEAN trong giai đoạn 2019 – 2012. Cụ thể hơn, trong Q1/2019, tăng trưởng GDP đạt 6,8%, chủ yếu nhờ đóng góp từ ngành sản xuất và chế biến và được dự báo sẽ tiếp tục đà tăng trưởng trong năm 2019 và 2020. Trong 3 tháng đầu năm 2019, Việt Nam đã chào đón 4,5 triệu lượt khách quốc tế, ngoài ra Việt Nam còn khẳng định mình là điểm đến thu hút với cả các doanh nghiệp nước ngoài. Với nền dân số trẻ (thứ 3 trong khu vực Châu Á – Thái Bình Dương), chi phí lao động vừa phải cũng như tiềm năng kinh tế đã được khẳng định, thị trường Việt Nam được xem là một thị trường tiềm năng với các nhà đầu tư quốc tế và các doanh nghiệp lớn trên thế giới cũng đang dần gia nhập Việt Nam. Ngoài ra, môi trường kinh doanh và chính sách được cải thiện cũng đã tạo động lực cho các doanh nghiệp mới, với hơn 28.400 doanh nghiệp mới thành lập với 16,5 tỷ USD vốn đăng ký trong quý 1/2019, tăng 6,2% về số doanh nghiệp và tăng 34,8% về số vốn đăng ký so với cùng kỳ năm 2018.

Xu hướng tăng giá thuê

Đối với thị trường văn phòng, điểm đáng chú ý đầu tiên có lẽ là xu hướng tăng giá thuê tại Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh. Xét về tổng thể thì thị trường văn phòng tại Việt Nam hiện được đánh giá là thị trường của chủ nhà; nguồn cầu tăng cao trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm khiến các chủ đầu tư liên tục tăng giá thuê và giữ được vị thế thương lượng. Trong khi đó, công suất thuê luôn cao với tỷ lệ trung bình đạt 92% tại Hà Nội và 98% tại Tp. Hồ Chí Minh trong Quý 1/2019, khách thuê chỉ có thể chấp nhận các mức tăng giá hoặc lựa chọn các phương án thuê khác.

Xu hướng dịch chuyển nguồn cầu

Một điểm đáng chú ý nữa của thị trường văn phòng là xu hướng dịch chuyển nguồn cầu tới khu vực ngoài trung tâm. Tại Hà Nội, khách thuê đang có xu hướng di chuyển từ khu vực Trung tâm cũ (Hoàn Kiếm) đến các khu vực kinh tế mới – Đặc biệt ở khu vực Ba Đình – Đống Đa, điểm giữa của thành phố, giúp cho việc trung chuyển tới các nơi đều thuận tiện. Các yếu tố thúc đẩy nguồn cầu bao gồm cơ sở hạ tầng cải thiện (các tuyến đường sắt trên cao), sự gia tăng của những dự án thương mại và nhà ở, hay những diện tích thuê lớn với mức giá hợp lý. Đối với thị trường TP.HCM, Bà Từ Thị Hồng An, Trưởng bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Tp. HCM nhận định rằng: “Thị trường văn phòng Tp.HCM hiện rất phát triển với các mục tiêu thương mại đa dạng. Khách thuê khó tìm được diện tích văn phòng với chi phí phù hợp. Việc nhiều dự án tương lai có tiến độ xây dựng không đảm bảo, nguồn cung tại các khu vực ngoài trung tâm được kỳ vọng sẽ có nhiều cơ hội hơn khi tham gia thị trường”.

 

Sự bùng nổ của không gian làm việc chung

Một loại hình văn phòng mà không thể không nhắc tới tại thị trường Việt Nam là sự nở rộ và phát triển của không gian làm việc chung. Đây được xem là phản ứng của các chủ đầu tư khi nhận ra đã đến lúc họ cần đặt khách hàng làm trung tâm trong mỗi sản phẩm văn phòng, bằng cách cung cấp dịch vụ và hợp đồng thuê lịnh hoạt hơn, phục vụ được nhiều mục đích khác nhau của khách thuê. Chức năng của văn phòng đang thay đổi cùng với sự phát triển của công nghệ và phong cách làm việc linh hoạt. Làm việc từ xa trở nên phổ biến khiến loại hình không gian làm việc chung bùng nổ toàn cầu. Thành phố Hồ Chí Minh đã chứng kiến sự mở rộng mạnh mẽ loại hình không gian làm việc chung trong vòng 2 năm qua, với mức tăng hơn 90% mỗi năm – đạt trên 37.000 m2 tính đến thời điểm khảo sát. Đa phần diện tích (20.000 m2) tập trung ở khu vực trung tâm với 56% thị phần. Những cái tên nổi trội trong sân chơi này tại Tp. Hồ Chí Minh là WeWork, UP, Dreamplex, Regus, Compass và Kloud, đây đều là các khách thuê chủ lực của nhiều tòa nhà với các diện tích lấp đầy lớn.

Trong khi đó, tại Hà Nội không gian làm việc chung đang ngày càng phổ biến với nhiều thương hiệu khác nhau như Regus, UP, Toong, Cogo, Tiktak, CEO Suite. Cogo mở rộng tại FLC Twin Towers, Sun Plaza Ancora và nhiều nơi khác (2019), thương hiệu mới Rehoboth mở ba trung tâm tại Hà Nội (sau 2019), Toong tích hợp trong chuỗi khách sạn mới ‘Wink’ (sau 2019). Đầu năm nay, Regus đã khai trương trung tâm mới tại khu vực trung tâm Hà Nội dưới thương hiệu Spaces – thương hiệu không gian làm việc linh hoạt quốc tế với vị trí đầu tiên tại Amsterdam. Trung tâm mới này mang tới thị trường một mô hình mới về không gian làm việc chung với chuẩn mực đầu tư chất lượng quốc tế. Nói tóm lại, mô hình văn phòng linh hoạt được kì vọng sẽ có nhiều bước tiến nhờ vào nhu cầu từ các công ty Việt Nam và cả nước ngoài, đều là những đơn vị tìm kiếm giải pháp giảm thiểu chi phí, tăng tính linh hoạt hoặc đang trong giai đoạn thăm dò và phát triển trên thị trường.

Công trình “xanh”

Vài năm gần đây, khái niệm ‘wellness’ và ‘chứng chỉ môi trường’ đã nhận được nhiều sự quan tâm, nhưng tới giờ chúng ta mới có thể nhìn ra được sức ảnh hưởng của chúng tới quyết định thuê của khách hàng. Khách thuê mong muốn tìm kiếm những địa điểm có thể tăng năng suất làm việc để công việc được hoàn thành một cách hiệu quả và đảm bảo môi trường làm việc có thể tạo cảm hứng cho nhân viên.

Thị trường cũng đã chứng kiến sự gia tăng đáng kể về giá trị của chứng nhận “công trình xanh”. Xu hướng này xuất hiện ngày càng nhiều ở các dự án mới như Maple Tree Business Centre, Deutsches Haus hay Etown Central, các tòa văn phòng trên đều theo đuổi tiêu chuẩn LEED. Các dự án xanh và bền vững được kiểm chứng sẽ vận hành hiệu quả hơn về chi phí, tiện nghi, và được thiết kế thân thiện với môi trường. Savills dự đoán chứng chỉ công trình xanh sẽ ngày càng phổ biến ở các dự án mới. Tính đến Q1/2019, có 28% nguồn cung tương lai đang trong quá trình xây dựng tại Tp.HCM sẽ sở hữu các chứng nhận LEED.

Savills

Tòa nhà Alpha Town - Tp. HCM

Tuy nhiên, thị trường Hà Nội lại chưa ghi nhận xu hướng này. Ông Bùi Trung Kiên, Trưởng bộ phận Cho Thuê thương mại, Savills Hà Nội cho biết các tòa nhà xanh mới chỉ xuất hiện tại thành phố Hồ Chí Minh với dự án điển hình có thể nhắc tới là Refico Building hay gần đây là Alpha Town. Alpha Town là dự án hạng A đầu tiên tại trung tâm thành phố xây dựng bởi chủ đầu tư nước ngoài đạt tiêu chuẩn LEED Gold. Tầng trệt của tòa nhà cung cấp khu vực cộng đồng mở với các khu vực tổ chức sự kiện, tập yoga và nâng cao sức khỏe. Trong khi đó, tại Hà Nội chưa thực sự có một dự án tòa nhà thương mại đạt tiêu chuẩn xanh quốc tế như vậy. Điều đáng mừng là một vài chủ đầu tư đang cố gắng kết hợp mô hình này vào các dự án tương lai, bởi vậy, chúng ta hoàn toàn có thể kỳ vọng vào sự xuất hiện của các tòa nhà đạt chứng chỉ môi trường quốc tế tại thị trường Hà Nội trong thời gian tới.”

Đọc thêm: Nhân tố nào tạo nên sự khác biệt cho cao ốc văn phòng

 

ĐỌC THÊM

Báo cáo thị trường Bất động sản Việt Nam Q1/2019

Recommended articles