ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN – NHÌN LẠI NĂM 2010 VÀ TRIỂN VỌNG TƯƠNG LAI

01 Tháng Mười Hai 2010

Các nhà đầu tư nước ngoài được thu hút tới Việt Nam bởi hàng loạt các thông tin tích cực, khi mà nền kinh tế tiếp tục thể hiện những dấu hiệu cải thiện mạnh mẽ. Các con số thống kê thực sự rất ấn tượng – tốc độ tăng trưởng GDP đạt 6,5% năm 2010, với tốc độ tăng trưởng bình quân ở mức cao đạt 7,3% trong thập kỷ qua. Số liệu 10 tháng đầu năm 2010 cho thấy tổng mức bán lẻ tăng 25,1% so với cùng kỳ 2009. Số liệu du lịch cũng có chiều hướng tích cực, tăng 39% so với năm ngoái, đạt 4.172.000 lượt du khách.

Việt Nam đã và đang trải qua quá trình đô thị hóa nhanh với dân số tại các thành phố chính tăng trưởng mạnh mẽ và xu hướng này vẫn tiếp tục mà chưa thấy dấu hiệu suy giảm. Tương lai rõ ràng là thuộc về thế hệ trẻ - 65% dân số dưới độ tuổi 35, với một tầng lớp trung lưu đang phát triển mạnh mẽ trên nền tảng ngày càng mở rộng về các cơ hội kinh doanh, hệ thống giáo dục, tổng mức đầu tư và tinh thần khởi nghiệp của khối doanh nhân.

Sự ổn định chính trị cũng là một yếu tố quan trọng, cùng với mong muốn mở cửa để thu hút đầu tư cũng như hỗ trợ các nhà đầu tư từ phía chính phủ.

Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang ở giai đoạn phát triển ban đầu, và so với các nước khác, tổng diện tích xây dựng vẫn ở mức thấp trên mọi lĩnh vực, cho thấy nhiều cơ hội đối với các nhà đầu tư nước ngoài tham gia thị trường. Chúng tôi dự đoán nhu cầu cho diện tích văn phòng sẽ tăng trong những năm tới, đặc biệt tại khu vực trung tâm (CBD) của Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, khi nền kinh tế dần mạnh lên ở trong nước cũng như quốc tế. Thị trường bán lẻ trong nước chưa thực sự khởi sắc và chủ yếu vẫn mang tính địa phương, mặc dù các công ty bán lẻ quốc tế đã có thể hoạt động với hình thức công ty 100% vốn nước ngoài. Trong vài năm tới, chính phủ nên tiếp tục mở rộng cửa đối với các công ty bán lẻ nước ngoài theo các điều kiện của hiệp định với WTO và việc dỡ bỏ hoặc giảm thiểu các hạn chế hiện tại sẽ tạo ra nhiều cơ hội phát triển trong lĩnh vực này khi mà tổng diện tích bán lẻ đang ở mức cung không đủ cầu của toàn bộ dân số, cũng như tương đối thấp so với các nước trong khu vực. Có một sự thiếu hụt lớn về bất động sản bán lẻ hiện đại, trong khi nhu cầu về các hàng hóa bán lẻ hiện đại lại ngày càng tăng. Cùng với mức tăng thu nhập, tiêu dùng hàng năm cũng tăng mà không có dấu hiệu của sự suy giảm tốc độ.

Nhu cầu đối với bất động sản nhà ở tiếp tục ở mức cao trên cả nước, đặc biệt là ở các đô thị trung tâm lớn, do nguồn cung trước đây tương đối nhỏ và chất lượng tương đối thấp, cũng như do mức sống được cải thiện và quá trình đô thị hóa gia tăng. Rất nhiều trong số nguồn cung đang được xây dựng hiện nay đã được bán từ rất sớm trong quá trình phát triển dự án. Phân khúc cao cấp của thị trường đã trải qua một số điều chỉnh về giá trong những tháng gần đây, mặc dù phân khúc trung bình và thấp hơn vẫn tiếp tục bán tốt, với nhu cầu mạnh tại những dự án có sản phẩm chất lượng. Chúng tôi dự đoán các nhà đầu tư sẽ quay lại lĩnh vực bất động sản nhà ở như là một kênh đầu tư được lựa chọn trong tương lai, đặc biệt là khi giá vàng bắt đầu hạ nhiệt.

Lĩnh vực công nghiệp và sản xuất ở Việt Nam đang ngày càng trở nên cạnh tranh hơn nhờ giá đầu vào thấp. Sẽ tiếp tục có những những dự án đầu tư lớn vào các khu công nghiệp từ các công ty Nhật Bản, Singapore, Hàn Quốc và Đài Loan, và các nhà đầu tư tại các nước này sẽ nhận thức rõ hơn về các lợi ích của việc thiết lập cơ sở sản xuất tại Việt Nam so với các thị trường khác trong khu vực như Thái Lan, đặc biệt là khi đồng Việt Nam tiếp tục yếu đi so với đô la. Điều này sẽ dẫn đến gia tăng đầu tư trực tiếp nước ngoài và các cơ hội tương ứng trong việc phát triển các tiện ích hỗ trợ như nhà ở, thương mại và các dịch vụ khác để phục vụ nhân công trong nước cũng như  nước ngoài.

Việc tiếp tục nâng cấp các cơ sở hạ tầng và công trình giao thông sẽ tạo ra động lực thúc đẩy đầu tư vào công nghiệp du lịch trên cả nước. Việt Nam vẫn chưa mở cửa hoàn toàn trong lĩnh vực như vận tải hàng không, tuy nhiên, với những cải thiện hiện nay tại các sân bay ven biển, các tuyến bay quốc tế sẽ làm gia tăng lượng khách quốc tế - đối tượng luôn yêu cầu các dịch vụ và tiện nghi khách sạn chất lượng cao. Rất nhiều thương hiệu khách sạn quốc tế lớn đang mở rộng hoạt động tại các thành phố chính và các thành phố ven biển.

Ngược lại với các dấu hiệu tích cực từ nền kinh tế, điều đáng lưu ý là đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam đã giảm sút trong thời gian gần đây. Năm 2009, tổng vốn FDI đăng ký trong các dự án bất động sản là 7,8 tỷ USD, tuy nhiên, 10 tháng đầu năm 2010, con số này chỉ đạt 2.854 tỷ USD. Tình trạng này có thể chủ yếu do dư chấn của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, khi mà trong thời kỳ giảm thiểu rủi ro, nguồn vốn đầu tư quay ngược về sân nhà. Trong suốt 2009, rất nhiều nhà quản lý quỹ phải vất vả thuyết phục các nhà đầu tư tham gia vào các quỹ thị trường mới nổi, kết quả là chỉ một lượng vốn ít ỏi được huy động để thiết lập các doanh nghiệp nhắm đến đầu tư tại Việt Nam.

Phần lớn trong số đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam gần đây đến từ Singapore, với những công ty được chính phủ hỗ trợ bao gồm Keppel, Sembcorp, Mapletree, và những công ty phát triển tiềm lực lớn như CapitaLand đã và đang phát triển các dự án bất động sản nhà ở và khu công nghiệp. Vừa rồi, cả CapitaLand và Keppel đã thông báo về dự định tăng mức đầu tư vào thị trường Việt Nam trong những năm tới.

Các tập đoàn Hàn Quốc gần đây trở nên ít tích cực tìm kiếm cơ hội, do đã đầu tư vào các dự án phát triển quy mô lớn và dài hạn, yêu cầu lượng vốn lớn, trong những năm trước. Các nhà đầu tư Mỹ và châu Âu cũng hiếm xuất hiện tại Việt Nam, và phần lớn đang tập trung xử lý các vấn đề tại chính thị trường của mình.

Đối với các quỹ quốc tế chuyên đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam như VinaCapital, Indochina Land, Dragon Capital và Prudential, sự khó khăn trong giải ngân nguồn vốn hiện có cũng ngang với những khó khăn trong việc huy động thêm vốn cho các dự án trong tương lai. Vượt qua được cơn bão suy thoái, những tổ chức này có tiền để đầu tư, và có vẻ đang tập trung vào các cơ hội đầu tư phát triển bất động sản nhà ở, do đây được xem là lĩnh vực có tiềm năng tăng trưởng nhất và một chiến lược thoát vốn rõ ràng nhất, yếu tố hỗ trợ để đạt được mức lợi nhuận đầu tư yêu cầu.

Với sự ổn định dần gia tăng tại các thị trường đầu tư quốc tế và tỷ suất lợi nhuận suy giảm đối với các cơ hội đầu tư vào các lĩnh vực truyền thống, chúng tôi dự kiến các yêu cầu đầu tư tại Việt Nam sẽ gia tăng trở lại khi mà các nhà đầu tư quốc tế bắt đầu tìm kiếm mức lợi nhuận cao hơn so với các thị trường đầu tư khác.

Lấy ví dụ, trong vài tháng gần đây, chúng tôi chứng kiến nhiều mối quan tâm hơn từ các nhà đầu tư Nhật Bản do đồng Yên tương đối mạnh, hoạt động đầu tư tại thị trường Nhật không thực sự hiệu quả, trong khi những khoản đầu tư ra nước ngoài có thể đem lại giá trị rất tiềm năng.

Trong khi Chính phủ tiếp tục cải thiện khung pháp lý, vẫn còn một số rào cản đối với nhà đầu tư nước ngoài để đầu tư hiệu quả vào thị trường bất động sản Việt Nam, những yếu tố có thể ngăn cản việc tham gia thị trường vào thời điểm hiện tại có thể kể đến là:

  • Những khó khăn trong việc xác định và tiếp cận đất triển khai dự án
  • Quy trình thủ tục kéo dài để có được quyền sử dụng đất và triển khai đền bù / giải tỏa đối với đất triển khai dự án, kéo theo những khó khăn trong việc đánh giá chính xác những diễn biến thị trường về khía cạnh cung/cầu
  • ·Tác động của Nghị định 69/2009/ND-CP, theo đó tiền sử dụng đất và chi phí đền bù được xác định dựa trên giá trị thị trường, gây ra nhiều yếu tố biến động đối với công ty phát triển bất động sản khi mà chi phí sử dụng đất không được xác định chắc chắn cho tới gần giai đoạn cuối của quá trình mua đất
  • ·Khung pháp lý chưa rõ ràng và hay thay đổi
  • ·Sự chênh lệch về giá đất và kỳ vọng về lợi nhuận đầu tư
  • Thời hạn thuê đất 50 năm không thực sự hấp dẫn và không cạnh tranh so với các điểm đến đầu tư quốc tế khác
  • Thiếu một cơ cấu quyền sở hữu / sử dụng phù hợp

Gần đây, có nhiều bài báo về mặt tiêu cực của FDI trong lĩnh vực bất động sản, do tình trạng hầu hết các nhà đầu tư đều đi vay từ các ngân hàng trong nước để phát triển dự án và thông qua hình thức góp vốn từ các nhà đầu tư trong nước. Thực tế là Việt Nam đã có thể kỳ vọng nhận được lượng vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản nhiều hơn nữa nếu Chính phủ sẵn sàng thay đổi cơ cấu quyền sử dụng đất để cho phép nhà đầu tư nước ngoài một thời hạn dài hơn 50 năm. Có rất ít tổ chức tín dụng quốc tế cung cấp tín dụng trên cơ sở thời hạn sử dụng đất hiện tại. Ngược lại với niềm tin phổ biến ở Việt Nam, trong tình trạng hiện nay trên toàn cầu, các công ty phát triển bất động sản và các nhà đầu tư nước ngoài nhìn chung không có sẵn một lượng vốn đủ lớn để triển khai toàn bộ một dự án phát triển mà không phải tìm kiếm những nguồn tài chính bổ sung, vì vậy, họ không có nhiều sự lựa chọn mà phải gõ cửa các ngân hàng trong nước cho nguồn tài chính này. 

Một vấn đề nữa mà các nhà phát triển bất động sản hỗn hợp gặp phải đối với quyền sử dụng tài sản hiện tại là việc không có một cơ cấu sở hữu hợp lý về tính pháp lý, dẫn đến những khó khăn trong việc thoát vốn khỏi dự án khi hoàn thành. Về bản chất, các nhà phát triển bất động sản là các nhà đầu tư ngắn hạn. Họ luôn luôn cần quay vòng vốn thông qua việc chuyển nhượng một dự án đã hoàn thành cho một nhà đầu tư dài hạn hơn hoặc cho người sử dụng để chuyển sang một dự án phát triển khác. Ở Việt Nam, không có nhiều nhà đầu tư dài hạn cũng như nhu cầu đầu tư có tổ chức trong thị trường bất động sản, chủ yếu là do những nguyên nhân trên.

Việc kéo dài thời hạn sử dụng / sở hữu cho nhà đầu tư nước ngoài và áp dụng cơ cấu sở hữu từng phần sẽ giúp khắc phục những vấn đề này thông qua việc khơi thông nguồn tín dụng quốc tế và thúc đẩy không chỉ những dự án phát triển ngắn hạn mà cả những dự án đầu tư dài hạn vào thị trường bất động sản từ các quỹ và các tổ chức đầu tư quốc tế. Nếu thị trường có thể phát triển đến mức độ này thông qua sự kết hợp giữa nới lỏng các hạn chế và cải thiện khung pháp lý, mức độ FDI chắc chắn sẽ gia tăng. Bước tiếp theo sẽ là việc phát triển một thị trường cấp độ cao hơn với sự tham gia của các quỹ đầu tư, Quỹ tín thác đầu tư bất động sản, và các hình thức tương tự, cùng với chúng là khả năng tiếp cận các thị trường quốc tế, nâng Việt Nam lên ngang tầm với các đối thủ cạnh tranh của mình.