Savills nhận định xu hướng giá thuê bất động sản trên thế giới

Ngày 07 tháng 12 năm 2017

Theo nghiên cứu mới nhất của Savills, thị trường bất động sản tại các thành phố phát triển trên thế giới sẽ ghi nhận mức tăng trưởng vốn thấp hơn trong 10 năm tới. Lãi suất tăng, thu nhập khi đó sẽ là nguồn động lực chính để đầu tư.

Trong ấn phẩm mới nhất của Savills vừa được công bố - Impacts: the future of global real estate (Các tác động đến tương lai của thị trường bất động sản toàn cấu), Savills cho rằng cách đo lường về khả năng rủi ro đối với một thị trường cần phải thay đổi khi thị trường đang có xu hướng đặt sự quan tâm nhiều hơn đến các vấn đề liên quan đến quy mô thu nhập của hoạt động đầu tư và mức độ an toàn của thu nhập. Những thành phố trẻ, đang phát triển nhanh, có nền kinh tế vững manh, nhiều nguồn tài nguyên và ít có rủi ro thiện tai là những thành phố đáng được lưu tâm trong thập kỷ tới. Theo báo cáo, khả năng thu hút nhân tài sẽ là dấu hiệu chính để đánh giá mức độ an toàn của dòng tiền thu nhập trong 10 năm tới. Theo nhận định của ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, báo cáo này cũng cho thấy những dầu hiệu rất tích cực của thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là thành phố Hồ Chí Minh. “Một lần nữa, thành phố Hồ Chí Minh lại lọt vào top những thị trường có tình hình hoạt động khả quan nhất trên thế giới với những vị trí cao vang dội trên bảng xếp hạng: thành phố xếp #3 thế giới về khả năng tăng giá thuê bất động sản, xếp #5 thế giới về tiềm năng đầu tư và xếp #2 thế giới về tiềm năng phát triển. Đây là kết quả của một cuộc khảo sát thường niên trong nhiều năm nay dựa trên nhận định của nhiều nhà đầu tư bất động sản giàu kinh nghiệm và am hiểu thị trường, cho thấy niềm tin vào tiềm năng và sức thu hút đầu tư của thị trường thành phố Hồ Chí Minh nói riêng và thị trường Việt Nam nói chung. Niềm tin này đã giúp thành phố Hồ Chí Minh vượt lên trên tất cả các thành phố được khảo sát trên toàn cầu, trở thành lựa chọn #1 cho nhà đầu tư muốn MUA các loại hình bất động sản văn phòng, mặt bằng bán lẻ và nhà ở.”

Trong báo cáo, Savills đưa ra các phân tích xu hướng giá thuê của các phân khúc bất động sản khác nhau tại nhiều thành phố trên thế giới và xác định vị trí của các thành phố/phân khúc này trên biểu đổ Sóng giá thuê bất động sản của Savills. Biểu đồ này xác định những thành phố và phân khúc cần được các nhà đầu tư lưu tâm hơn trong vấn đề mức độ ổn định của thu nhập cho thuê và tiềm năng tăng giá thuê. Các thành phố ở đầu giai đoạn tăng trưởng là các thành phố nên được các nhà đầu tư chú ý bởi giá thuê có khả năng sẽ tăng mạnh hơn trong tương lai.

  • San Francisco ghi nhận sự tăng trưởng đáng kể nhất của phân khúc văn phòng cao cấp (+99%) từ năm 2008. Theo sau là Thẩm Quyến và Bắc Kinh (cả hai ở mức +71%) và Khu phía Tây London (+69%). Những thành phố này vì vậy nằm gần “ngọn sóng”: cuối giai đoạn tăng trưởng, chạm đỉnh hoặc đầu giai đoạn suy giảm.
  • Singapore ghi nhận mức giảm đáng kể ở phân khúc văn phòng cao cấp (-26%), nhà ở (-25%) và mặt bằng bán lẻ cao cấp (-15%), cho thấy các phân khúc này đang hoặc gần chạm đáy.
  • Phân khúc khách sạn tại Thượng Hải, đất công nghiệp cao cấp tại Melbourne và Thẩm Quyến là những ví dụ của đầu giai đoạn tăng giá thuê trong chu kỳ hiện tại, cho thấy tiềm năng tăng giá thuê trong tương lai. Tuy vậy, tại các thị trường này các nhà đầu tư có thể sẽ phải đối mặt với môi trường cạnh tranh khốc liệt và mức giá bất động sản cao.
  • Thẩm Quyến ghi nhận mức tăng giá thuê lớn nhất trong phân khúc nhà ở kể từ năm 2008 (+82%).
  • Jakarta, một nền kinh tế mới nổi, đang phát triển ngày một vững mạnh đang trong ở cuối giai đoạn suy giảm. Giá thuê vì vậy có thể tăng mạnh hơn trong tương lại nhưng đi kèm với đó là rủi ro của một thị trường trẻ tại một đất nước đang phát triển.
  • Các phân khúc đầu tư truyền thống tại các thành phố lớn, ví dụ như văn phòng cao cấp tại London, Tokyo và San Francisco hiện đang nằm trên “ngọn sóng” nhưng là lựa chọn an toàn của các nhà đầu tư vì giá thuê có thể duy trì ở mức đỉnh trong một khoảng thời gian nữa.

“Trong giai đoạn 50 năm trước năm 2007, đầu tư vào bất động sản hầu như chỉ chú trọng đến mức tăng trưởng vốn. Mười năm sau cuộc khủng hoảng tài chính, các nhà đầu tư chỉ tập trung vào việc duy trì hoạt động và nắm bắt tình hình phục hồi của thị trường. Mười năm tiếp theo đây và giai đoạn sau đó, trong bối cảnh các nhà đầu tư càng ngày càng quan tâm đến thị trường cho thê, vấn đề cần được lưu tâm chính là mức độ ổn định của thu nhập cho thuê trong môi trường lãi suất thấp”, bà Yolande Barnes, Trưởng bộ phận Nghiên cứu của Savills toàn cầu nhận định.

“Cho dù các nhà đầu tư đang tìm kiếm khoản đầu tư có mức tăng trưởng vốn cao hay có dòng tiền thu nhập ổn định, biểu hiệncủa thị trường cho thuê vẫn là yếu tố then chốt”, bà Barnes nói thêm. “Giá thuê là dấu hiệu đáng tin cậy, thể hiện 2 yếu tố căn bản của thị trường: nhu cầu của khách thuê – nói đơn giản là khách hàng muốn thuê bất động sản ở đâu – và tình trạng nguồn cung như thế nào. Tại nhiều thị trường đầu tư trên thế giới, phạm vi để thắt chặt lợi suất cho thuê còn rất hạn chế, vì vậy tăng trưởng vốn chỉ có thể đến từ việc giá thuê tăng.”

Chỉ căn cứ vào mức tăng của giá thuê, Singapore có vẻ đã sẵn sàng đón nhận đầu tư vào nhiều phân khúc. Trong khi đó, phân khúc văn phòng cao cấp tại Jakarta và Perth, phân khúc nhà ở và mặt bằng bán lẻ cao cấp tại Thẩm Quyến, phân khúc khách sạn tại Thượng Hải, và phân khúc đất công nghiệp cao cấp tại Melbourne cũng là những thị trường hấp dẫn khi xét đến mức tăng trưởng của giá thuê, nhưng trong số này có một số thành phố khá đắt đỏ và một số phân khúc đã đón nhận rất nhiều hoạt động đầu tư, dẫn đến việc lợi suất giảm.

Theo nghiên cứu cúa Savills, giá thuê trung bình văn phòng cao cấp tại Singapore vẫn thấp hơn 26% so với năm 2007, nhưng nhu cầu tìm kiếm bất động sản Singapore của các nhà đầu tư Trung Quốc đã và đang có xu hướng làm giảm lợi suất. Thị hiếu của các nhà đầu tư thể hiện kỳ vọng vào việc thành phố này sẽ trở thành một nền kinh tế mạnh, dẫn đầu khu vực.

Nhiều thị trường nhà ở tại các thành phố lớn hiện đang tập trung ở cuối giai đoạn tăng trưởng, trong đó có Berlin, Sydney, Melbourne, Bắc Kinh, Tokyo và phân khúc Nhà Ở truyền thống tại London. Mặt khác, phân khúc Nhà Ở tại Frankfurt và Thượng Hải hiện đang chạm đỉnh. Trong số các thành phố này, mức tăng giá thuê cao nhất của phân khúc Nhà Ở trong 10 năm qua được ghi nhận tại các thị trường cho thuê nhà truyền thống tại Thượng Hải (59%) và Sydney (57%). Các thị trường tại châu Âu cũng ghi nhận mức tăng đáng kể từ năm 2008, với mức tăng 53% tại Berlin và 42% tại Frankfurt.

Biểu đồ: Các thành phố, các phân khúc và biến động giá thuê theo Biều đồ Sóng giá thuê bất động sản của Savills

Theo Savills, thị trường đang chạm đỉnh không có nghĩa là các nhà đầu tư không nên đầu tư vào đây. Sự kết hợp giữa vị thế vững mạnh của nền kinh tế và sự ổn định chính trị kinh tế có thể là lựa chọn tốt cho những nhà đầu tư chú trọng đến sự ổn định và an toàn của thu nhập thay vì sự tăng trưởng vốn dựa trên giá thuê tại những phân khúc như văn phòng cao cấp tại London, Tokyo và San Francisco hoặc khách sạn bình dân và mặt bằng bán lẻ tại Tokyo.

Trái lại, tiềm năng tăng giá thuê trong tương lai có thể sẽ đi kèm với rất nhiều rủi ro, ví dụ như Jakarta (nơi số lượng hành khách đi metro dự kiến sẽ vượt Tokyo vào năm 2027, nhưng thị trường bất động sản còn khá nhỏ và tương đối non trẻ nếu xét trên mặt bằng thế giới) hoặc Thẩm Quyến, một thị trường còn ít cởi mở với nhà đầu tư nước ngoài nhưng hiện đang là một trong những thành phố trẻ và phát triển nhanh nhất trên thế giới.

“Để hiểu đúng về rủi ro bất động sản, các nhà đầu tư phải hiểu thị trường ở cấp độ thành phố, thậm chí quận/ khu vực và tác động đển từng phân khúc bất động sản”, bà Barnes nói thêm. “Giá thuê có tiềm năng tăng không đồng nghĩa với việc nên mua, đặc biệt là khi giá quá cao, hoặc một nguồn cung mới có thể gây ra tình trạng cung vượt cầu dần đến giá thuê giảm mạnh”.

Các thành phố tiêu điểm – Cơ hội và rủi ro khách thuê trong tương lai.

Nắm bắt được những biến đổi xã hội là vô cùng cần thiết. Các thành phố có dân số trẻ nhiều khả năng sẽ trở thành trung tâm giáo dục, thu hút nguồn nhân lực có tay nghề và là chất xúc tác cho đổi mới và tăng trưởng kinh tế. Giá thuê bất động sản từ đó sẽ tăng theo. Tại các khu vực trên thế giới, báo cáo đã chỉ ra các thành phố chính nơi tỷ lệ thế hệ Z (15-34 tuổi vào năm 2027) trên thế hệ X (50-69 tuổi vào năm 2027) được dự báo là cao nhất trong vòng 10 năm tới, trong đó có Thẩm Quyến, Jakarta, Auckland và Austin.

Theo ông Jeremy Bates, Trưởng bộ phận Dịch vụ khách thuê toàn cầu của Savills, các thành phố được đánh giá là “nền kinh tế vững mạnh” hoặc “trẻ” nhiều khả năng sẽ đem đến nhiều cơ hội đa dạng cho các nhà đầu tư. “Tài sản lớn nhất của bất kỳ nền kinh tế nào chính là con người. Nhưng cuộc chiến tranh giành nhân tài hiện đang rất khốc liệt tại các nước phát triển với tình trạng già hóa dân số; trong khi đó các nền kinh tế đang phát triển hiện vẫn đang nuôi dưỡng một bộ phận dân số trẻ ngày càng đông.

“Thế hệ trẻ sẽ là nhân tố quyết định nhu cầu thuê tại một số loại hình tòa nhà và khu vực. Điều này có thể sẽ làm thay đổi định nghĩa về một khế ước cho thuê chất lượng: các tòa nhà sẽ được nhiều doanh nghiệp nhỏ địa phương thuê theo nhiều hợp đồng cho thuê ngắn hạn, tạo ra một nguồn thu nhập cho thuê ổn định hơn cho các nhà đầu tư.”

 
 

Liên hệ

Đinh Hương Linh

Đinh Hương Linh

Giám đốc bộ phận Truyền Thông & Tiếp thị, Savills Việt Nam

Savills Hà Nội

+84 24 3946 1300 Ext 112